Відновлення нотаріальних та реєстраційних дій щодо нерухомості

З початку воєнної агресії РФ в Україні було зупинено роботу реєстрів, держателем яких є Мін’юст, в тому числі було зупинено роботу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Внаслідок чого було унеможливлено вчинення нотаріальних та реєстраційних дій щодо нерухомого майна.

З часом Уряд поступово почав відновлювати функціонування частини реєстрів на певній території України та встановлювати особливості їхнього функціонування в умовах воєнного стану. Наразі територія, де припинено доступ до реєстрів, визначається спеціальним переліком, затвердженим Наказом Мін'юсту від 1 квітня 2022 року No 1307/5 (зі змінами). Наразі доступ припинено в Донецькій, частині Запорізької, Луганській, частині Миколаївської, частині Харківської, Херсонській областях, АР Крим та Севастополі.

Відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 19 квітня 2022 року No 4802 (надалі – "Постанова") передбачено відновлення можливості вчинення нотаріальних та реєстраційних дій щодо нерухомого майна з певними виключеннями та обмеженнями.

За загальним правилом, можливість здійснювати реєстраційні дії щодо нерухомого майна надано державним реєстраторам, посадовим особам Мін’юсту та нотаріусам (в тому числі, приватним), включеним до переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна (надалі – "Перелік нотаріусів"). Перша редакція Переліку нотаріусів була затверджена 3 травня 2022 року (може оновлюватись).

Фактично, з 4 травня 2022 року нотаріуси, внесені до Переліку нотаріусів, отримали право вчиняти нотаріальні та реєстраційні дії щодо нерухомого майна.

Звертаємо увагу, що деякі нотаріуси можуть бути включені до Переліку нотаріусів, однак мають обмеження у вигляді заборони нотаріального посвідчення договорів щодо відчуження нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва або майнових прав щодо майбутнього нерухомого майна – державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їхніх обтяжень.

Що стосується умов та обмежень, встановлених Постановою щодо реєстраційних та нотаріальних дій, виділимо такі:

• державна реєстрація прав на нерухоме майно проводиться нотаріусами в межах області за місцезнаходженням нерухомого майна, а реєстрація прав на нерухоме майно, розташоване у м. Києві або Київській області, проводиться нотаріусами, робоче місце (контора) яких розташовано в м. Києві або Київській області, крім проведення державної реєстрації прав у результаті оформлення спадщини
• заборонено проводити державну реєстрацію права власності (довірчої власності) на підставі договорів щодо відчуження нерухомого майна, про встановлення довірчої власності на нерухоме майно (у тому числі договорів про внесення змін до таких договорів або їхнього розірвання (припинення), які укладені від імені фізичної особи – відчужувача (довірчого засновника) на підставі довіреності
• заборонено проводити державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їхніх обтяжень на підставі договорів, посвідчених нотаріусом у період з 25 лютого 2022 року до дня його включення до Переліку нотаріусів
• заборонено проводити державну реєстрацію права власності на нерухоме майно до закінчення одного місяця з дня проведення попередньої державної реєстрації права власності на таке майно, крім випадків, коли право власності набуто у порядку спадкування або державної реєстрації прав у результаті визначення розміру часток у праві спільної сумісної власності
• заборонено проводити державну реєстрацію права власності на нерухоме майно:
• у зв'язку з передачею майна у власність юридичної особи як внесок (внесення майна до статутного (складеного) капіталу (статутного фонду), вступні, членські та цільові внески членів кооперативу тощо)
• у зв'язку з передачею майна у власність фізичним та юридичним особам, що вийшли зі складу засновників (учасників) юридичної особи
• на підставі договору іпотеки за споживчим кредитом, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Резюмуючи, можемо дійти висновку, що відкриття реєстрів, зокрема Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, навіть в обмеженому вигляді є позитивним кроком. Обмеження та заборони, визначені Постановою, поширюються на відносно незначну частину угод щодо нерухомого майна.

Водночас, для повноцінної роботи у сфері функціонування ринку нерухомості, в частині угод із землею, урядовцям необхідно вирішити питання повноцінного відновлення взаємодії Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Державного земельного кадастру, та відкриття доступу до нього нотаріусів через електронні сервіси тощо. У зв’язку із цим, нещодавно Нотаріальна палата України звернулась до Держгеокадастру з відповідним зверненням.