Point de vue fiscal : Bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs dont la construction débute après le 13 septembre 2023

Numéro 2023-30F

En bref

Le 14 septembre 2023, le ministère des Finances a fourni dans un document d’information¹ des renseignements supplémentaires sur la bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs annoncée par le gouvernement fédéral. La bonification du remboursement dispensera les constructeurs de la composante fédérale de la TPS/TVH sur les immeubles résidentiels à logements multiples nouvellement construits. Cette mesure sera applicable aux projets admissibles dont la construction débute après le 13 septembre 2023 et avant le 1^er janvier 2031, et est achevée au plus tard le 31 décembre 2035. On s’attend aussi à ce que le gouvernement ontarien annonce des mesures similaires qui exempteront le constructeur de la composante provinciale de la TPS/TVH sur les nouveaux immeubles d’habitation en Ontario.

Ce Point de vue fiscal explique la différence entre le remboursement actuel de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs et le nouveau remboursement bonifié.

En détail

Vente réputée de nouveaux immeubles locatifs à logements multiples

Lorsqu’un immeuble résidentiel à logements multiples est construit ou fait l’objet de rénovations majeures, le constructeur est généralement réputé avoir réalisé une vente taxable de l’immeuble et avoir perçu la TPS/TVH sur sa juste valeur marchande à la plus tardive de deux dates :

• le jour où la construction ou les rénovations majeures sont achevées en grande partie;
• le jour où la possession ou l’utilisation d’un logement est donnée à une personne en vertu d’un bail, d’une licence ou d’un accord semblable.

Pour les logements en copropriété, une règle déterminative distincte s’applique pour chaque logement individuel au moment où il est occupé.

Avant l’annonce récente de la bonification des remboursements, la TPS/TVH représentait un coût élevé dans la construction d’immeubles locatifs, parce que les remboursements que le constructeur pouvait demander se limitaient à :

• 36 % de la composante fédérale de la TPS/TVH payée sur chaque logement (jusqu’à concurrence de 6 300 $ par logement), de plus :
  • le montant du remboursement diminuait graduellement pour les logements dont la juste valeur marchande était supérieure à 350 000 $; et
  • aucun remboursement ne pouvait être demandé pour les logements évalués à plus de 450 000 $; et
• 75 % de la composante provinciale de la TPS/TVH payée sur les immeubles situés en Ontario (jusqu’à concurrence de 24 000 $ par logement).

Pour demander les remboursements sur une fourniture réputée, les constructeurs doivent généralement satisfaire les conditions suivantes :

• les logements doivent être détenus en vue d’effectuer des fournitures exonérées d’un bien ou d’un service qui inclut le transfert de la possession des logements à des particuliers qui en feront leur lieu de résidence;
• les logements seront d’abord utilisés, ou on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’ils soient utilisés, comme principal lieu de résidence d’un particulier qui occupera l’immeuble de manière continue, en vertu d’au moins un bail, pour une période d’au moins un an; et
• les logements doivent être dotés d’une cuisine, d’une salle de bains et d’une salle de séjour privées (ou satisfaire d’autres conditions).

Pour que des projets soient admissibles au remboursement bonifié de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs, la construction doit :

• débuter après le 13 septembre 2023 et avant le 1^er janvier 2031; et
• être achevée au plus tard le 31 décembre 2035.

Les projets dont la construction a déjà commencé pourraient ne pas être admissibles au remboursement bonifié. Pour être admissibles au remboursement, les immeubles doivent compter au moins quatre appartements privés (ou dix chambres ou suites privées), et 90 % des logements doivent être destinés à la location à long terme. Le remboursement bonifié ne s’appliquera pas aux logements en copropriété individuels.

Pour les projets admissibles, le nouveau remboursement bonifié devrait permettre au constructeur de récupérer la totalité de la composante fédérale de la TPS/TVH qui a été payée sur les logements admissibles. Pour les logements admissibles d’une valeur supérieure à 450 000 $, cela représente des économies de 5 %. Le remboursement bonifié peut aussi s’appliquer dans des situations où un immeuble non résidentiel (p. ex. un hôtel) est converti en immeuble d’habitation et que les règles relatives à la vente réputée stipulées à l’article 191 de la Loi sur la taxe d’accise deviennent ainsi applicables.

Inquiétudes potentielles quant au remboursement bonifié

Si les nouvelles mesures annoncées devraient permettre au gouvernement d’atteindre son objectif d’accroissement des stocks de logements locatifs, les constructeurs qui ont déjà entrepris un projet donné pourraient ne pas être admissibles au remboursement bonifié si la construction a déjà commencé (même un tant soit peu). Lorsqu’un projet en est aux premiers stades de son développement, le constructeur peut décider de convertir le projet ou de mettre carrément fin à la construction, ce qui pourrait avoir comme conséquence indésirable de réduire l’offre de logements locatifs. Une solution plus équitable serait de permettre au constructeur de demander le remboursement pour la portion des immeubles qui est construite après le 13 septembre 2023.

Le document d’information du ministère des Finances indique que le remboursement bonifié ne s’appliquera pas aux logements en copropriété. Cela signifie vraisemblablement qu’un particulier qui fait l’acquisition d’un nouveau logement en copropriété à des fins locatives n’aura pas droit au remboursement bonifié. Cependant, il pourrait être nécessaire d’apporter des clarifications, puisqu’il serait utile que les nouveaux immeubles d’habitation qui incluent des logements en copropriété soient aussi admissibles au remboursement bonifié.

À retenir

Les constructeurs devraient déterminer si leurs projets de construction futurs et en cours seront admissibles au remboursement bonifié de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs et s’ils auront droit à d’autres mesures d’allègement pour la composante provinciale de la TVH. Bien que la détermination de ce qui constitue la « juste valeur marchande » d’un immeuble d’habitation devrait être moins contestable si la TPS/TVH payée est entièrement remboursable, les constructeurs demeurent tenus de déterminer la valeur de chaque logement individuellement et de produire les formulaires de demande de remboursement respectifs pour les logements admissibles dans le délai de prescription de deux ans. PwC peut vous aider à faire en sorte que :

• les crédits d’impôt sur les intrants admissibles soient demandés sur les biens et les services qui sont acquis avant une « fourniture à soi-même » réputée d’un nouvel immeuble d’habitation; et
• les remboursements de TPS/TVH auxquels vous êtes admissibles soient demandés pour la TPS/TVH due sur la vente réputée d’un immeuble d’habitation.

^{1. Document d’information « Bonification du remboursement de la TPS pour immeubles d’habitation locatifs afin de construire plus d’appartements pour les locataires » (14 septembre 2023) du ministère des Finances.}