Käibemaksuarvestus kinnisvara üürile andmisel

Eelkõige pöörame käesolevas artiklis tähelepanu käibemaksukohustuslasest rendileandja vaatenurgale ning vaatame üle paar olulisemat käibemaksu puudutavat maksuküsimust.

Kui osapooled sõlmivad eluruumi üürilepingu, siis ei ole vahet kas rentnik on eraisik või ettevõte. Eluruumi üür on käibemaksuvaba ja seda ei saa valiku alusel (st vabatahtlikult, KMS § 16 lg 3 p 2) käibemaksuga maksustada. Siiski tuleb käibemaksuga seonduvatele nüanssidele tähelepanu pöörata nii sisustuse hankimisel kui kommunaalteenuste arvete edastamisel üürnikule.

Käibemaksuarvestus eluruumi sisustamisel

Käibemaksukohustuslastel on sisendkäibemaksu tagasi küsimise osas oluline selgeks teha, milliseks otstarbeks vara soetatakse (st. kas müügiks või rendile andmiseks). Käibemaksuseaduses puuduvad sätted, mis otsesõnu sunniksid omanikku kogu korterite ja sisustuse soetamisel maha arvatud sisendkäibemaksu tagasi maksma juhul, kui ostetud korterite plaanitud otstarve (maksustatav edasimüük) muutub. On ainult säte, mis nõuab sisendi ümberarvestamist põhivara kasutusest tulenevalt (§ 32 lg 4). Põhivara ning põhivara tarbeks soetatud kauba ja saadud teenuse sisendkäibemaksu mahaarvamisel lähtutakse põhivara maksustatava käibe tarbeks kasutamise prognoositavast osatähtsusest. Näiteks muutub ostetud kinnisvara otstarve sellisel juhul, kui kinnisvara on soetatud müügi eesmärgil, kuid tegelikult antakse kinnisvara üürile. Otstarve muutub ka vastupidisel juhul.

Sisendkäibemaksu korrigeeritakse vastavalt põhivara ning põhivara tarbeks soetatud kauba ja saadud teenuse tegelikule maksustatava käibe tarbeks kasutamise osatähtsusele sisendkäibemaksu korrigeerimise perioodi jooksul. Sisendkäibemaksu korrigeeritakse ainult nende põhivara tarbeks soetatud kaupade ja saadud teenuste puhul, mis suurendavad põhivara raamatupidamislikku väärtust. Need summad tuleks korrigeerida 5 a jooksul. Korteri enda käibemaksu 10 a jooksul. Maha arvatud sisendkäibemaksu korrigeerimine (maksuametile tagastamine) toimub iga kalendriaasta lõpus detsembri deklaratsioonil. See aga ei tähenda, et maksuameti kontrolli sattumisel ei hakka maksuhaldur nõudma üürile antud korterite kogu sisendkäibemaksu tagasi arvestamist nende üürile andmise hetkest alates. Lähtudes eelpool kirjeldatud olukorrast võiks kaaluda kohest maksuhalduri poole pöördumist saamaks kinnituse, et ei pea kogu maha arvatud sisendkäibemaksu kohe tagasi maksma, kui antakse maksuvabale üürile, vaid et ümberarvestus toimub aasta kaupa korrigeerimisperioodi jooksul.

Kuidas käituda korteriühistult (edaspidi KÜ) saabuva kommunaalkulude arvega, mis ei ole käibemaksuga maksustatud?

KÜ ei ole käibemaksukohustuslane, seega tema poolt väljastatud arved juba sisaldavad käibemaksu, mida KÜ tasus elektri/vee/gaasi jms sisse ostetud teenuste eest, mida jagatakse korterite vahel. Kui rendileandja peaks sellise arve edasiarveldamisel käibemaksu lisama, tekib topelt maksustamine, mis ei ole kooskõlas käibemaksudirektiivi põhimõtetega. Selline olukord on käibemaksuseaduses reguleerimata. KMS § 16 lg 2 p-i 9 alusel on maksuvaba kaup, mille soetamisel puudus sisendkäibemaksu mahaarvamise õigus.

Samas, kui vaadata KÜ arvet, ei ole seal alati ainult kaubad, vaid sageli ka korteriühistule osutatavad teenused, näiteks vaipade vahetus, nende korrashoid jne, mis võiks viidata, et tegemist on kompleksteenusega (ühtse tarne põhimõttest lähtuvalt), mille eesmärgiks on tagada heakord majas (st osutada teenust) ehk viidatud säte ei ole rakendatav.

Siin saab rakendada KMS § 12 lg 9: Maksustatav väärtus ei sisalda kauba ostjalt või teenuse saajalt tema nimel ja arvel tehtud kulude katteks tagasimaksena saadud summasid, mis on raamatupidamises kajastatud vahekontol. Kulude summa peab olema tõendatav.

Maksukohustuslane ei või maha arvata kauba ostja või teenuse saaja nimel ja arvel tehtud kuludes sisalduvat sisendkäibemaksu.

Käesolev olukord ei ole täpselt see nagu sättes kirjas, st ei ole formaalselt tegemist üürniku nimel ja arvel tehtud kulutusega, sest arve esitatakse rendileandjale, kui korteri omanikule, mitte üürnikule, kuigi üürniku arvel. Sellisel juhul ei ole kulu edasiesitamine ega hüvitise laekumine üürnikult käive käibemaksuseaduse tähenduses.