Kolaborasi pemerintah dan pengembang properti melalui pembiayaan infrastruktur inovatif berbasis Land Value Capture

Jakarta, 15 Desember 2021 - Infrastruktur perkotaan sangatlah penting untuk mengakomodasi tingginya kepadatan akibat urbanisasi yang terjadi pada kota-kota besar di Indonesia. Pemerintah Indonesia perlu melakukan percepatan pembangunan infrastruktur untuk mengatasi tingginya kebutuhan dan permintaan layanan publik untuk mendukung pembangunan kota yang berkelanjutan. Tetapi pembangunan kawasan tidak bisa terlepas dengan integrasi dengan infrastruktur dan kolaborasi antar seluruh pemegang kepentingan. 

Deputi Menteri Koordinator Bidang Pengembangan Wilayah dan Tata Ruang Kementerian Koordinator Bidang Perekonomian, Dr. Ir. Wahyu Utomo, MS, mengatakan, “Pemerintah Indonesia optimis dapat mencapai target jangka panjang pada tahun 2045, yaitu menjadikan Indonesia sebagai salah satu negara maju atau “Indonesia Maju 2045”. Mengingat pembangunan infrastruktur diharapkan dapat mendukung pertumbuhan ekonomi untuk mencapai target tersebut, maka sektor infrastruktur masih menjadi salah satu prioritas utama Pemerintah Indonesia tahun 2022 untuk menggerakkan perekonomian dan investasi nasional. Mengacu pada alokasi anggaran tahun 2022, Pemerintah berkomitmen mengalokasikan Rp 383,8 triliun untuk pembangunan infrastruktur. Namun, anggaran negara/daerah memiliki keterbatasan dalam memenuhi kebutuhan investasi. Karena itu, Pemerintah Indonesia telah mengembangkan beberapa strategi dan rekomendasi skema alternatif pembiayaan infrastruktur, salah satunya adalah Land Value Capture (LVC). Pemerintah saat ini sedang menyusun Perpres agar LVC dapat dilaksanakan secara layak di Indonesia.”

Menurut ADB pemerintah Indonesia diestimasi membutuhkan US$428 triliun untuk membangun infrastruktur. Untuk itu diperlukan penyediaan sumber daya keuangan melalui reformasi keuangan publik, pembiayaan sektor swasta, dan eksplorasi sumber-sumber pembiayaan yang inovatif. Pihak swasta juga perlu dukungan dari pemerintah untuk menjaga kawasan dengan akses dan penataan yang baik untuk menjaga nilai suatu area. Contoh penting dari sumber pembiayaan inovatif adalah LVC. LVC adalah serangkaian mekanisme yang digunakan untuk memonetisasi peningkatan nilai tanah/lahan yang muncul akibat adanya pembangunan infrastruktur pada area tersebut. Dalam mengkuantifikasi mekanisme tersebut dibutuhkan analisis biaya manfaat (economic cost-benefit analysis) yang berfokus pada investasi struktur untuk meyakinkan pemerintah maupun swasta akan potensi imbal hasil yang diperoleh kedepannya. 

Said Zaidansyah, Deputy Country Director Indonesia dari Asian Development Bank (ADB), menambahkan, “Ada tiga faktor kunci yang penting untuk keberhasilan kemitraan publik-swasta LVC di Indonesia: membangun rasa saling percaya dan pengertian, mengidentifikasi tujuan dan manfaat bersama, dan terakhir adalah menemukan kesepakatan tentang mekanisme LVC berdasarkan tujuan bersama, yang sesuai untuk proyek infrastruktur apa pun. ADB akan terus mendukung Indonesia untuk meningkatkan kerangka tata kelola LVC dalam penerapan mekanisme LVC, melalui dukungan transaksi, bantuan teknis, atau pinjaman berbasis kebijakan."

Ming Zhang, South East Asia and Pacific Manager for Urban, Resilience, and Land Global Practice dari Bank Dunia, mengatakan, “Bank Dunia telah bekerja sama dengan Kementerian Koordinator Bidang Perekonomian dalam agenda LVC - analisis antar wilayah tentang kondisi yang memungkinkan untuk LVC dan penjabaran dari ilustratif model skenario LVC di kota-kota berkembang di Indonesia.”

Pemerintah Indonesia sedang menjajaki kemungkinan menggunakan LVC sebagai sarana inovatif untuk pembiayaan infrastruktur. LVC adalah konsep yang relatif baru di Indonesia, dan mencakup berbagai konsep yang baru bagi pasar real estat Indonesia.

Julian Smith, ESG, Government, and Infrastructure Advisor from PwC Indonesia mengatakan: “LVC berpotensi untuk diterapkan sebagai bagian dari pendekatan manajemen pembangunan perkotaan terpadu, hal ini dapat dilakukan guna mengatasi banyak masalah dan tantangan, terutama mengenai hambatan fiskal untuk pembangunan infrastruktur. Beberapa kota di dunia telah berhasil menerapkan LVC untuk membiayai proyek infrastruktur seperti London, Hong Kong, New York City, Hyderabad (India), Manizales (Kolombia), dan São Paulo (Brasil). Dengan pengaturan regulasi dan kelembagaan yang tepat, Indonesia dapat mereplikasi keberhasilan ini dan merealisasikan pendanaan tambahan untuk kebutuhan infrastrukturnya.”

Farchad H. Mahfud, Business Development Director dari PT MRT Jakarta (Perseroda), menambahkan, “Pengembangan properti atau estate harus dapat diinvestasikan oleh sektor swasta untuk memungkinkan pengembangan oleh investasi swasta. Untuk melakukan hal tersebut, kami harus memberikan dukungan kepada sektor swasta dalam hal insentif, menunjukkan LVC menguntungkan di area utama Transit Oriented Development (TOD), dan menampilkan proyek TOD yang sedang berjalan/berhasil dan menawarkan proses perizinan yang jelas dan cepat bagi investor, serta bersama-sama berkembang dengan pemerintah daerah sebagai regulator.”

Hilda Savitri, Finance and Risk Management Director dari PT Hutama Karya (Persero), berkomentar, “Tantangan kami adalah koordinasi antar pemangku kepentingan yang terlibat. Saya kira kerjasama dan koordinasi di tingkat daerah sangat penting untuk keberhasilan LVC di masa depan.”