Perspectives par type de propriété

Quelles seront les répercussions des tendances actuelles de l’immobilier pour les immeubles commerciaux et le marché de l’habitation en 2024?

Qu’il s’agisse du retour en force du segment du commerce de détail, des perspectives plus modérées du segment industriel ou de l’incertitude persistante dans le secteur des immeubles de bureaux, les tendances importantes auxquelles porter attention ne manquent pas dans le marché de l’immobilier commercial. Quant au marché résidentiel, les acteurs de l’immobilier que nous avons interrogés dans le cadre du rapport Emerging Trends in Real Estate entrevoient de solides perspectives à long terme pour la demande, même si les pressions commerciales actuelles engendrent des défis pour les promoteurs et les investisseurs. Explorez les sections ci-dessous pour en savoir davantage sur les perspectives des principales catégories d’actifs immobiliers en 2024.

Immobilier industriel

L’immobilier industriel demeure une catégorie d’actifs privilégiée et une valeur sûre dans l’ensemble, les faibles taux d’inoccupation contribuant à faire grimper les loyers. Cependant, alors que les loyers des actifs industriels atteignent des sommets et commencent à se stabiliser, on s’entend généralement pour dire qu’il sera difficile d’obtenir de nouvelles augmentations, en particulier si l’économie connaît un ralentissement important. Comme les investisseurs ne peuvent plus s’attendre à ce que les évaluations augmentent aussi rapidement qu’au cours des années passées, le volume de transactions a enregistré une baisse.

« L’immobilier industriel a fait son temps », a affirmé un répondant, faisant écho à ce que pensent certains acteurs du secteur auxquels nous avons parlé. En revanche, d’autres personnes interrogées indiquent qu’elles vont de l’avant avec l’aménagement, estimant que l’immobilier industriel reste une proposition attrayante. Les entreprises qui ont constitué de solides réserves foncières sont plus susceptibles de se lancer dans des projets d’aménagement, tandis que les sites situés à une proximité raisonnable des grandes villes offriront de plus grandes possibilités d’exiger des loyers plus élevés.

Commerce de détail

L’une des tendances les plus intéressantes cette année réside dans le retour en force du segment du commerce de détail, de nombreuses personnes interrogées se montrant plus optimistes à l’égard de cette catégorie d’actif. « Le segment du commerce de détail se redresse », nous a dit un répondant, des propos qui reflètent en grande partie ce que nous avons entendu cette année. D’autres personnes affirment que leurs actifs de commerce de détail sont entièrement loués, en avance sur leur plan, car certains locataires recherchent plus d’espace, que ce soit pour de plus grandes boutiques, la gestion des commandes « jusqu’au dernier kilomètre » ou des occasions de développement de la marque.

À l’instar d’autres catégories d’actifs, nous observons une subdivision dans le segment du commerce de détail. Ainsi, les plus grands centres commerciaux régionaux et les propriétés dont le locataire pilier est une épicerie se portent particulièrement bien et bénéficient d’un bon achalandage, tandis que les centres commerciaux linéaires en banlieue éprouvent toujours des difficultés. Selon les répondants, pour créer de la valeur, il importe d’investir dans les commodités et les expériences, et d’assurer une variété d’utilisations – y compris l’aménagement résidentiel – afin de créer un plus grand sentiment d’appartenance et de faire du centre commercial une destination pour un éventail diversifié de consommateurs.

Immeubles de bureaux

De nombreux acteurs du secteur attendent de voir comment se comportera cette catégorie d’actif, alors que les activités de construction déclinent, que les taux d’inoccupation restent élevés et que le ralentissement du secteur technologique s’ajoute aux défis du segment des immeubles de bureaux. Par conséquent, les personnes interrogées ont généralement l’impression qu’il faudra plusieurs années avant que ce segment commence à se redresser. Les catégories de bureaux ont également eu tendance à se classer au bas de l’échelle des recommandations d’investissement et d’aménagement dans notre enquête de cette année.

Certains acteurs du secteur comparent les perspectives du segment des immeubles de bureaux à la situation du segment du commerce de détail au cours des dernières années. « Les immeubles de bureaux sont le nouveau commerce de détail », a déclaré une personne interrogée. Dans cette foulée, on peut se demander dans quelle mesure les leçons tirées de la transformation des propriétés de commerce de détail s’appliquent aux propriétaires d’immeubles de bureaux qui doivent composer avec la hausse des taux d’inoccupation. Outre les discussions sur la transformation et la réutilisation adaptative des immeubles de bureaux pour y intégrer, par exemple, des usages liés au résidentiel, aux soins de santé, à l’industriel léger et à l’éducation, les propriétaires d’immeubles de bureaux cherchent à créer de la valeur en investissant dans des commodités, des expériences, des activités et des caractéristiques de durabilité. Tous ces éléments différencient leurs immeubles et contribuent à attirer et à retenir les locataires et leurs employés.

Logements locatifs à vocation particulière

Parmi les développements les plus notables dans cette catégorie d’actifs figure l’annonce par le gouvernement fédéral, en septembre 2023, de l’élimination de la taxe sur les produits et services sur les nouveaux immeubles d’habitation construits pour la location. Les acteurs du secteur s’attendent à ce que des mesures similaires soient prises pour éliminer également les taxes de vente provinciales, ce qui, combiné à l’annonce du fédéral, pourrait inciter de nombreux acteurs à réexaminer les possibilités d’aménagement dans cette catégorie d’actifs. Certaines provinces ont déjà annoncé leur intention d’aller de l’avant, tandis qu’un certain nombre de promoteurs ont déclaré qu’ils lanceraient des projets d’aménagement à la suite des modifications fiscales.

Pendant qu’ils évaluent l’incidence des récentes annonces fiscales, les acteurs du secteur continuent de faire face à des conditions telles que la hausse des coûts et des taux d’intérêt, qui ont rendu difficile, dans de nombreux marchés, l’investissement dans l’offre nécessaire pour répondre à la forte demande de logements locatifs. Si un promoteur a déjà un projet de logements locatifs en construction, il est probable qu’il poursuivra ses travaux. Cependant, il se peut qu’il reporte les aménagements ayant obtenu des autorisations ou planifiés pour l’avenir.

Dans certains marchés, les personnes interrogées envisagent d’acquérir des immeubles locatifs plus âgés afin de les moderniser ou d’ajouter de la valeur plutôt que de construire de nouveaux produits. Le soutien financier de la Société canadienne d’hypothèques et de logement ainsi que les primes de densité pour la construction de logements locatifs à vocation particulière peuvent souvent jouer un rôle crucial dans la décision d’aller de l’avant ou non avec un projet d’aménagement. Enfin, certaines catégories du marché locatif, comme les logements pour étudiants, sont plus attrayantes que d’autres pour certains répondants, à la lumière des tendances de croissance actuelles dans certains créneaux.

Logements en copropriété

Les personnes interrogées adoptent une approche prudente à l’égard des projets de construction de logements en copropriété, nombre d’entre elles affirmant qu’elles retardent les nouveaux lancements même si elles demeurent fermement convaincues des perspectives à long terme pour ce segment du marché résidentiel. Non seulement la hausse des coûts, les pénuries de main-d’œuvre et les longs délais d’approbation des nouveaux projets par les municipalités créent des défis pour le secteur depuis un certain temps, mais les taux d’intérêt plus élevés ont augmenté les coûts d’emprunt à tel point qu’il n’est plus possible d’aller de l’avant avec de nombreux projets, en particulier dans les marchés les plus importants et les plus coûteux du Canada.

Une autre tendance émergente réside dans le déclin de l’activité des investisseurs, la hausse des taux d’intérêt les dissuadant d’acquérir des unités pour les louer. Cela réduit la demande dans un segment clé. En effet, des données publiées plus tôt cette année par le Programme de la statistique du logement canadien révèlent que dans les cinq provinces étudiées (Nouvelle‑Écosse, Nouveau-Brunswick, Ontario, Manitoba et Colombie-Britannique), 39,4 % des appartements en copropriété achetés en 2020 étaient destinés à l’investissement. Pour gérer les pressions actuelles du marché, certaines personnes interrogées tentent de fixer plus tôt les coûts de la main-d’œuvre et des matériaux.

Maisons unifamiliales

L’abordabilité des maisons unifamiliales s’est détériorée, ce qui crée des difficultés pour les promoteurs. Face à d’autres défis, comme les pénuries de main-d’œuvre et la hausse des coûts et des taux d’intérêt, la construction de maisons unifamiliales a ralenti. Les promoteurs s’adaptent en accordant une attention particulière aux prix, sachant que de nombreux Canadiens ont atteint la limite de ce qu’ils peuvent payer pour une maison unifamiliale.

Dans la catégorie des immeubles de faible hauteur en général, les pressions engendrées par l’abordabilité font évoluer le marché vers des maisons plus petites et des maisons en rangée plutôt que vers des maisons isolées plus coûteuses. Les personnes interrogées s’attendent à voir davantage de maisons en rangée superposées et de constructions de taille moyenne, qui permettent d’augmenter la densité et l’abordabilité tout en attirant les acheteurs de la banlieue. Cela dit, elles prévoient également d’intégrer moins de caractéristiques facultatives dès le départ, comme des électroménagers et des sous-sols finis, afin de les rendre plus abordables.