Numéro 2025-13F

En bref

Que s’est-il passé ?

Le 4 mars 2025, la Cour d’appel fédérale (CAF) a rendu son jugement dans l’affaire 1351231 Ontario Inc. v. The King, 2025 FCA 53. Elle a rejeté l’appel du contribuable après avoir conclu que la Cour canadienne de l’impôt (CCI) n’avait pas commis d’erreur susceptible de révision en déterminant que la taxe sur les produits et services/taxe de vente harmonisée (TPS/TVH) était payable sur la vente d’un logement en copropriété qui, avant sa vente, était utilisé comme bien locatif à court terme et offert en location sur une plateforme numérique d’hébergement.

Pourquoi est-ce pertinent ?

Cette décision devrait mettre en garde les propriétaires de biens résidentiels d’occasion qui envisagent d’inscrire leur bien comme location à court terme sur une plateforme numérique d’hébergement. En effet, cette action pourrait entraîner l’exigibilité de la TPS/TVH sur une vente future du bien, ce qui pourrait réduire la valeur du bien du montant de la TPS/TVH (c.-à-d. 13/113^e pour les biens en Ontario). Cette mesure peut également entraîner l’exigibilité de la TPS/TVH en vertu des règles sur la vente réputée qui s’appliquent aux biens qui sont convertis en immeubles d’habitation à une date ultérieure.

Mesures à envisager

Les propriétaires de biens résidentiels doivent tenir compte des conséquences en matière de TPS/TVH de la location à court terme de leurs biens. Les personnes qui acquièrent un bien résidentiel doivent se demander si la vente est assujettie à la TPS/TVH (ce qui les rendrait responsables de payer la taxe) et en tenir compte lors de la négociation de l’achat, y compris comment elles peuvent se protéger de devoir payer la TPS/TVH quand un vendeur certifie que la vente est exonérée.

En détail

Les faits

En 2008, la société contribuable a acheté un logement en copropriété d’occasion situé à Ottawa, en Ontario. La TPS/TVH n’a pas été payée sur l’achat, car la vente d’un immeuble d’habitation par une personne qui n’est pas un constructeur est généralement exonérée de la TPS/TVH. De 2008 à février 2017, le contribuable a loué le logement en copropriété en vertu d’une série de baux à long terme, dont chacun était d’une durée de plus de 60 jours. La TPS/TVH n’était pas exigible sur les baux, parce que le logement en copropriété était considéré comme un « immeuble d’habitation » et qu’il était loué en vue d’être occupé, à titre résidentiel ou d’hébergement, par un particulier pour des périodes d’au moins un mois.

En février 2017, le contribuable a inscrit le logement en copropriété sur une plateforme numérique d’hébergement et l’a loué au moyen d’une série de baux à court terme, ce qui lui a rapporté un revenu de 11 200 $ en 2017 et de 43 179 $ en 2018. Pendant qu’il était loué à court terme, le logement en copropriété était meublé et les occupants disposaient du chauffage, de la climatisation, de l’électricité et d’un accès au Wi-Fi.

Le contribuable était inscrit aux fins de la TPS/TVH et a demandé des crédits de taxe sur les intrants pour recouvrer la TPS/TVH payée pour l’achat de meubles en décembre 2016 et pour la peinture du logement en copropriété en janvier 2017. La dernière réservation de location a eu lieu le 26 février 2018, pour une période de 31 jours.

Le 12 décembre 2017, le contribuable a mis le logement en copropriété en vente et a conclu un contrat d’achat et de vente avec un acheteur sans lien de dépendance le 24 janvier 2018. Le logement en copropriété a été vendu à l’acquéreur le 11 avril 2018.

La TPS/TVH n’a pas été perçue sur la vente et il ne semble pas que le contribuable ait certifié, conformément à l’article 194 de la Loi sur la taxe d’accise (LTA), que la vente était exonérée de TPS/TVH. L’Agence du revenu du Canada a établi une cotisation de 77 079 $ à l’égard de la société pour avoir omis de percevoir et de verser la TPS/TVH sur la vente du logement en copropriété. Le contribuable a fait appel devant la CCI.

La décision de la Cour canadienne de l’impôt

La question principale sur laquelle s’est penchée la CCI (et la seule question examinée par la CAF, ci-dessous) était de savoir si la vente du logement en copropriété était exonérée de la TPS/TVH, conformément à l’article 2 de la partie I de l’annexe V de la LTA, au motif que le logement en copropriété était un « immeuble d’habitation », au sens du paragraphe 123(1) de la LTA. Un « immeuble d’habitation » peut comprendre divers types de biens, y compris un logement en copropriété, une habitation (p. ex. des maisons individuelles ou jumelées, des maisons en rangée, etc.) et des maisons mobiles. Toutefois, il exclut aussi expressément un bâtiment (ou une partie de bâtiment) qui est, dans la plupart des cas, un « hôtel, un motel, une auberge, une pension ou un gîte semblable » lorsque « la totalité ou la presque totalité des baux, licences ou accords semblables, aux termes desquels les habitations dans le bâtiment ou dans la partie de bâtiment sont fournies, prévoient, ou sont censés prévoir, des périodes de possession ou d’utilisation continues de moins de 60 jours » (l’exclusion prévue pour un hôtel).

La CCI a jugé que l’exclusion prévue pour un hôtel s’appliquait pour exclure le logement en copropriété du statut d’« immeuble d’habitation », en se fondant sur les arguments suivants :

• les hôtels, les motels, les auberges, les pensions et gîtes sont des locaux qui sont régulièrement mis à la disposition de tiers pour l’hébergement à court terme moyennant des frais ;
• les logements de courte durée fournis dans un hôtel, un motel, une auberge, une pension et un gîte sont des logements normalement meublés ;
• les chambres et suites d’un hôtel, d’un motel ou d’une auberge sont dotées du chauffage, de l’électricité et, dans de nombreux cas, de la climatisation.

La CCI a également estimé que la totalité ou la presque totalité des baux ou des licences d’utilisation des locaux avaient été conclus pour des périodes de moins de 60 jours. Pour parvenir à cette conclusion, la Cour a expliqué que le critère de la « presque totalité » n’est pas calculé sur la base de la période pendant laquelle le contribuable a possédé le bien (c.-à-d. 10 ans), mais plutôt au moment de la vente du logement en copropriété.

La décision de la Cour d’appel fédérale

Le contribuable a fait appel devant la CAF. La CAF a rejeté l’appel du contribuable au motif que la CCI n’avait pas commis d’erreur susceptible de révision en concluant que :

• le bien n’était pas un « immeuble d’habitation » en raison de sa similitude avec un hôtel, un motel, une auberge, une pension ou un gîte ;
• la totalité ou la presque totalité des baux étaient conclus pour des périodes de moins de 60 jours.

La CAF a jugé que la vente du bien n’était pas une fourniture exonérée et que, par conséquent, la TPS/TVH était exigible, parce que l’exclusion prévue pour un hôtel s’appliquait pour exclure le logement en copropriété du statut d’« immeuble d’habitation ». Le contribuable dispose de 60 jours pour demander l’autorisation d’interjeter appel de cette décision auprès de la Cour suprême du Canada.

À retenir

L’exclusion prévue pour un hôtel peut faire en sorte qu’un bien résidentiel (qui serait autrement une fourniture exonérée) soit assujetti à la TPS/TVH. Étant donné que l’acheteur d’un bien résidentiel peut ne pas avoir le droit de recouvrer la TPS/TVH qu’il paie, l’application de l’exclusion prévue pour un hôtel peut avoir pour effet de réduire la valeur du bien du montant de la TPS/TVH payable sur la vente (c.-à-d. que le prix d’un bien taxable incluant la TPS/TVH devrait généralement être égal au prix exonéré de la taxe). Il est vivement conseillé aux propriétaires d’immeubles d’examiner les conséquences en matière de TPS/TVH qui découlent de l’utilisation de leur bien en tant que location à court terme. Les personnes qui acquièrent un bien résidentiel doivent également se demander si elles sont tenues de payer la TPS/TVH lors de l’acquisition et si elles peuvent se soustraire à cette obligation lorsque le vendeur certifie, conformément à l’article 194 de la LTA, que la vente est exonérée.

Bien que l’exclusion prévue pour un hôtel ne s’applique généralement pas aux biens appartenant à un particulier, elle pourrait s’appliquer si le bien n’est pas utilisé principalement comme lieu de résidence du particulier, d’un particulier qui lui est lié ou d’un ancien époux ou conjoint de fait du particulier. Par conséquent, même si le propriétaire d’un logement en copropriété était un particulier (et non une société), la vente du logement en copropriété qui a été utilisé uniquement comme location à court terme serait toujours assujettie à la TPS/TVH. L’article 190 de la LTA contient également des règles déterminatives qui peuvent déclencher une vente présumée de biens résidentiels lorsqu’une personne commence à détenir un immeuble en tant qu’immeuble d’habitation à des fins de location.

PwC peut vous aider à comprendre les pièges de la TPS/TVH associés à la propriété et à l’achat de biens résidentiels destinés à la location à court terme ainsi que les règles d’exclusion d’un hôtel, qui peuvent entraîner des conséquences inattendues en matière de TPS/TVH.