Point de vue fiscal : Le ministère des Finances lance une consultation sur la proposition de taxe sur les logements sous-utilisés

30 août, 2021

Numéro 2021-20F

En bref

Le ministère des Finances a publié un document d’information¹ qui décrit le cadre proposé pour une nouvelle taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU) fédérale annuelle de 1 % qui s’appliquerait à la valeur des immeubles résidentiels canadiens appartenant à des non-résidents, non-Canadiens, qui sont considérés comme vacants ou sous-utilisés. Il est proposé que la TLSU entre en vigueur le 1^er janvier 2022, comme il a été annoncé précédemment dans le budget fédéral 2021. En vertu de ce cadre, certains propriétaires d’immeubles résidentiels au Canada seraient tenus de produire une déclaration annuelle pour chaque immeuble résidentiel canadien qu’ils possèdent, même s’ils peuvent demander une exemption de la TLSU. Par conséquent, si cette taxe est mise en œuvre telle que proposée, de nombreux propriétaires d’immeubles résidentiels canadiens pourraient être tenus de produire une déclaration annuelle et les immeubles appartenant directement ou indirectement à des étrangers pourraient potentiellement être assujettis à cette nouvelle taxe.

Le ministère des Finances a lancé une consultation sur la TLSU proposée et sollicite des commentaires sur sa conception. Les parties prenantes ont jusqu’au 17 septembre 2021 pour soumettre leurs commentaires.

En détail

Aperçu du cadre de la TLSU

Conformément au cadre proposé, la TLSU de 1 % s’appliquerait tous les ans au propriétaire légal d’un « immeuble résidentiel » au Canada en date du 31 décembre de l’année civile si le propriétaire :

est tenu de produire une déclaration annuelle relativement à l’immeuble résidentiel pour cette année civile; et
n’est pas autorisé à demander une exemption relativement à son droit sur l’immeuble résidentiel pour cette année civile.

La TLSU serait calculée en multipliant la « valeur déterminée » de l’immeuble résidentiel par 1 %. Un propriétaire serait responsable de la TLSU en proportion de son droit légal sur l’immeuble (si l’immeuble résidentiel n’a qu’un seul propriétaire légal, le droit de ce dernier serait de 100 %; les propriétaires en tenance conjointe seraient traités comme des propriétaires à parts égales et les propriétaires en tenance commune auraient un droit tel que spécifié sur un instrument attestant le droit de propriété, si cela est spécifié, ou comme des propriétaires à parts égales autrement). La TLSU devrait être versée à l’Agence du revenu du Canada (ARC) au plus tard le 30 avril de l’année civile suivante.

Un « immeuble résidentiel » s’entend généralement d’une maison unifamiliale, d’un duplex, d’un triplex, d’une maison jumelée ou en rangée, d’un logement en copropriété ou d’un bien immeuble semblable qui est utilisé comme lieu de résidence pour des particuliers.

La « valeur déterminée » de l’immeuble serait la plus élevée entre :

la valeur estimée de l’immeuble résidentiel qui s’applique pour l’année civile aux fins d’impôts sur la propriété foncière;
le prix de vente le plus récent de l’immeuble résidentiel.

Par ailleurs, un propriétaire serait autorisé à choisir d’utiliser la juste valeur marchande de l’immeuble résidentiel déterminée au moment de son choix entre le 1er janvier de l’année civile et le 30 avril de l’année civile suivante, sur la base d’une évaluation obtenue par le propriétaire.

Déclaration annuelle obligatoire par les propriétaires d’immeubles résidentiels

Chaque propriétaire d’immeuble résidentiel, sauf un « propriétaire exclu », serait tenu de produire une déclaration annuelle auprès de l’ARC pour chaque immeuble résidentiel qu’il possède. L’échéance de production de la déclaration serait le 30 avril de l’année civile suivante (c.-à-d. qu’une déclaration du propriétaire relative à un immeuble résidentiel pour l’année civile 2022 devrait être produite au plus tard le 30 avril 2023). Le fait de ne pas produire de déclaration obligatoire entraînerait des pénalités importantes et permettrait à l’ARC d’établir une cotisation en fonction de la juste valeur marchande de l’immeuble au moment de la cotisation. Une déclaration produite après le 31 décembre de l’année suivante ferait en sorte qu’il ne serait plus possible de demander certaines exemptions.

« Propriétaires exclus »

Les « propriétaires exclus » d’immeubles résidentiels ne seraient pas tenus de produire une déclaration et ne sont donc pas assujettis à la TLSU. Les propriétaires exclus comprennent :

un particulier qui est un citoyen canadien ou un résident permanent du Canada, sauf lorsque celui-ci détient un droit sur un immeuble résidentiel :
- en tant qu’associé d’une société de personnes, ou
- en tant que fiduciaire d’une fiducie, à l’exclusion d’un représentant personnel d’une personne décédée ou de sa succession

une société constituée au Canada et dont les actions sont cotées à une bourse de valeurs canadienne;
un organisme de bienfaisance enregistré ou une coopérative d’habitation;
les gouvernements canadien, provinciaux ou territoriaux, ou leurs mandataires, une municipalité, un corps dirigeant autochtone et certains autres organismes de services publics;
une personne visée par règlement ou un membre d’une catégorie de personnes visées par règlement.

Contenu de la déclaration

Le propriétaire d’un immeuble résidentiel serait tenu de déclarer, dans sa déclaration pour l’immeuble résidentiel, des renseignements sur lui-même et sur l’immeuble, tels que :

le nom légal du propriétaire, le type de propriétaire et le type d’immeuble résidentiel;
le droit en pourcentage du propriétaire sur l’immeuble et, s’il est inférieur à 100 %, la forme de propriété et les noms des autres propriétaires ayant un droit de 10 % ou plus sur l’immeuble;
la valeur déterminée de l’immeuble résidentiel et la façon dont elle a été déterminée;
les exemptions demandées relativement à l’immeuble résidentiel.

Exemptions de la TLSU

Le cadre décrit les exemptions potentielles de la TLSU et note que des règles anti-évitement visant à prévenir toute utilisation inappropriée ou abusive des dispositions d’exemption peuvent être proposées. Des exemptions seraient possibles pour :

l’occupation admissible (voir ci-dessous);
les sociétés canadiennes déterminées (voir ci-dessous);
les immeubles détenus par les associés d’une société de personnes canadienne déterminée ou par les fiduciaires d’une fiducie canadienne déterminée (voir ci‑dessous);
les immeubles qui ne peuvent être utilisés toute l’année, qui sont inhabitables en raison d’une catastrophe ou de conditions dangereuses ou qui font l’objet de rénovations importantes (avec certaines restrictions);
l’année acquisition d’un droit de propriété;
les représentants personnels ou autres représentants légaux de personnes décédées et, dans certains cas, lors du décès d’un autre propriétaire de l’immeuble;
les immeubles nouvellement construits et les immeubles neufs détenus par un promoteur comme stocks destinés à la vente (pour la première année au cours de laquelle ils sont devenus habitables pour la première fois).

Exemption visant une « occupation admissible »

Un propriétaire qui satisfait au critère d’« occupation admissible » minimum à l’égard de l’immeuble résidentiel pour une année civile donnée serait exempté de la TLSU pour cette année civile. Le critère d’occupation admissible stipule qu’un immeuble résidentiel doit être occupé, durant des périodes d’au moins un mois chacune totalisant au moins six mois de l’année, par un particulier qui est un « occupant admissible » à l’égard du propriétaire. Un « occupant admissible » comprend généralement :

un particulier qui occupe l’immeuble résidentiel en vertu d’une convention écrite avec le propriétaire (et « à un loyer juste », dans le cas d’un locataire ayant un lien de dépendance); et
uniquement dans le cas d’un propriétaire qui est un particulier, le propriétaire ou les membres de sa famille si certains critères sont respectés.

Exemption visant les sociétés canadiennes déterminées

Un propriétaire qui est une « société canadienne déterminée » serait exempté de la TLSU pour l’année civile. Une « société canadienne déterminée » comprend généralement une société constituée au Canada qui ne figurerait pas dans la liste suivante en date du 31 décembre de l’année civile :

une société dans laquelle une ou plusieurs « entités étrangères » (c.-à-d. un particulier qui n’est ni citoyen canadien, ni résident permanent du Canada, ou une société qui est constituée à l’extérieur du Canada) détiennent ou contrôlent, directement ou indirectement, des actions de la société représentant 10 % ou plus des droits de vote ou de la valeur des capitaux propres de la société;
une société sans capital-actions, dans laquelle le président ou une autre personne agissant comme tel, ou 10 % ou plus des administrateurs ou d’autres mandataires semblables sont des particuliers qui ne sont ni citoyens canadiens ni résidents permanents du Canada; ou
une société visée par règlement ou membre d’une catégorie de sociétés visées par règlement.

Exemption pour les immeubles résidentiels détenus par les associés d’une « société de personnes canadienne déterminée » ou par les fiduciaires d’une « fiducie canadienne déterminée »

Un propriétaire qui détient le droit sur l’immeuble résidentiel en tant qu’associé d’une « société de personnes canadienne déterminée » ou un fiduciaire d’une « fiducie canadienne déterminée » serait exempté de la TLSU pour l’année civile. Une société de personnes ou une fiducie satisferaient à ces définitions relativement à une année civile si, le 31 décembre de cette année :

dans le cas d’une société de personnes, chaque associé de la société de personnes était un propriétaire exclu, une société canadienne déterminée ou une personne visée par règlement ou une personne d’une catégorie visée par règlement;
dans le cas d’une fiducie, chaque personne ayant un droit à titre de bénéficiaire sur l’immeuble détenu par la fiducie, était un propriétaire exclu, une société canadienne déterminée ou une personne prescrite ou d’une catégorie prescrite.

Notons qu’il est difficile de savoir si l’intention est qu’une société canadienne déterminée agissant en tant que propriétaire désigné soit traitée comme un « fiduciaire » aux fins de la TLSU.

Autres éléments notables

Certificats de conformité

À compter de 2023, toute demande de certificat de conformité présentée par un non-résident du Canada en vertu de l’article 116 de la Loi de l’impôt sur le revenu concernant la disposition d’un immeuble résidentiel canadien entraînera un examen de conformité relativement à la TLSU par l’ARC. L’ARC ne délivrera pas de certificat de conformité à un demandeur jusqu’à ce qu’elle soit convaincue qu’il satisfait aux obligations applicables en vertu de la TLSU. Il sera également envisagé de modifier la Loi de l’impôt sur le revenu pour :

hausser la retenue de la taxe requise en vertu de l’article 116 pour les immeubles résidentiels; et
permettre que les montants payés en vertu de cet article puissent compenser les montants ayant fait l’objet d’une cotisation en vertu de la TLSU.

On ne sait pas exactement comment ces exigences de l’article 116 pourraient s’appliquer à la disposition d’un droit à titre de bénéficiaire dans un immeuble résidentiel dans une opération où la propriété légale ne change pas.

Application de la TLSU dans les petites collectivités, les collectivités de villégiature et touristiques

Le gouvernement cherche aussi à connaître l’opinion des parties prenantes quant à la nécessité d’établir des règles spéciales pour les immeubles résidentiels situés dans les petites collectivités ainsi que les collectivités de villégiature et touristiques, et dans l’affirmative, quelles devraient être ces règles.

À retenir

Le gouvernement propose cette nouvelle taxe fédérale sur les logements sous-utilisés pour aider à résoudre la crise du logement au Canada et rendre l’accession à la propriété plus abordable pour les citoyens canadiens et les résidents permanents. Cependant, si la TLSU est mise en œuvre telle que proposée, de nombreux propriétaires d’immeubles résidentiels au Canada, y compris les sociétés prête-noms, les fiduciaires et certains associés, pourraient être assujettis à des obligations de déclaration annuelle, même s’ils sont exemptés de la TLSU. Les propriétaires d’immeubles résidentiels, et en particulier ceux dont les immeubles pourraient être considérés comme vacants ou sous-utilisés, devraient se familiariser avec le cadre proposé et être informés de l’incidence qu’il pourrait avoir sur eux. Les parties prenantes doivent soumettre leurs commentaires au ministère des Finances au plus tard le 17 septembre 2021; le ministère des Finances devrait publier des propositions législatives sur le cadre de la TLSU plus tard cette année.

^{1. Document d’information du ministère des Finances pour la « Consultation sur la taxe sur les logements sous-utilisés » (10 août 2021).}