Point de vue fiscal : Taxe sur les logements sous-utilisés – une nouvelle exigence d’observation pour de nombreux propriétaires d’immeubles résidentiels canadiens

En bref

La Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés du fédéral a pris effet le 1^er janvier 2022. Ainsi, un nombre considérable de propriétaires d’immeubles résidentiels canadiens seront tenus de produire leur première déclaration de renseignements annuelle pour la taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU) pour leurs immeubles d’ici le 1^er mai 2023, sous peine d’encourir des pénalités minimales de 5 000 $ pour les particuliers ou de 10 000 $ pour les sociétés – même si aucune taxe n’est due.

Les budgets fédéraux de 2021 et de 2022 décrivent la TLSU comme une taxe annuelle de 1 % sur la valeur des immeubles résidentiels vacants ou sous-utilisés qui sont situés au Canada mais qui appartiennent à certains propriétaires non canadiens. Cependant, à moins d’être considérés comme des « propriétaires exclus », divers propriétaires canadiens seront tenus de produire une déclaration — y compris les sociétés dont les actions ne sont pas cotées en bourse et certains fiduciaires et associés d’une société de personnes — même dans les cas où la TLSU n’est pas exigible. C’est donc dire que la nouvelle taxe touchera des Canadiens et des étrangers.

Ce Point de vue fiscal fournit des détails sur cette nouvelle exigence d’observation et les mesures que les propriétaires d’immeubles résidentiels doivent envisager de prendre.

En détail

Aperçu du cadre de la TLSU

Le « propriétaire » d’un « immeuble résidentiel » situé au Canada doit payer la TLSU pour chaque année civile au 31 décembre s’il :

• n’est pas un « propriétaire exclu » pour l’année civile; et
• n’est pas admissible à une exemption relative à sa participation dans l’immeuble pour cette année civile.

Un particulier qui est citoyen canadien ou résident permanent est généralement un « propriétaire exclu », tout comme i) une société canadienne dont les actions sont cotées en bourse constituée en vertu des lois du Canada ou d’une province (mais pas les filiales non cotées); et ii) les fiduciaires d’une fiducie de fonds commun de placement, d’une fiducie de placement immobilier (FPI) ou d’une entité intermédiaire de placement déterminée (EIPD) telles qu’elles sont définies dans la Loi de l’impôt sur le revenu, qui détiennent le titre de l’immeuble au nom de la fiducie. La définition d’« immeuble résidentiel » inclut généralement i) une maison non attenante ou un bâtiment similaire qui ne contient pas plus de trois locaux d’habitation; et ii) la partie d’un bâtiment qui est une maison jumelée, un logement en copropriété ou un logement similaire. C’est pourquoi la plupart des immeubles d’habitation ne sont pas considérés comme des « immeubles résidentiels », à moins que les locaux dans le bâtiment ne soient des logements en copropriété. Pour obtenir de plus amples détails, reportez-vous aux sections « Immeuble résidentiel » et « Propriétaire exclu », ci-dessous.

La TLSU s’établit à 1 % de la « valeur imposable » (ou juste valeur marchande, telle qu’elle est décrite ci-dessous) de l’immeuble multipliée par le « pourcentage de propriété » que détient le propriétaire de l’immeuble. La TLSU payable pour une année civile est exigible au plus tard le 30 avril de l’année suivante (la TLSU de 2022 pour un immeuble doit être payée au plus tard le 1^er mai 2023, puisque le 30 avril est un dimanche).

La « valeur imposable » d’un immeuble pour une année civile est le montant le plus élevé de :

• la valeur de l’immeuble établie aux fins de l’impôt foncier local pour cette année ou
• le prix de vente le plus récent de l’immeuble au plus tard le 31 décembre de l’année.

Un propriétaire peut aussi choisir de baser plutôt son calcul sur la juste valeur marchande de l’immeuble, déterminée dans une évaluation écrite par un évaluateur immobilier accrédité sans lien de dépendance à n’importe quelle date entre le 1^er janvier de l’année et le 30 avril de l’année suivante.

Obligation de produire une déclaration annuelle pour certains propriétaires d’immeubles résidentiels

Une personne doit produire une déclaration de TLSU pour une année civile si, au 31 décembre :

• le bien immobilier est un « immeuble résidentiel » et
• elle est « propriétaire » de l’immeuble résidentiel et n’est pas un « propriétaire exclu ».

Si les critères ci-dessus sont satisfaits, la personne (un « propriétaire assujetti à la taxe » tel que décrit par l’Agence du revenu du Canada (ARC)) devra produire une déclaration de TLSU (formulaire UHT-2900)¹ au plus tard le 30 avril de l’année suivante (une déclaration de TLSU 2022 pour un immeuble doit être produite au plus tard le 1^er mai 2023, puisque le 30 avril est un dimanche).

La production tardive d’une déclaration pourrait être passible d’une pénalité égale ou supérieure à :

• 5 000 $ pour les particuliers et 10 000 $ pour les sociétés,
• 5 % de la taxe plus 3 % par mois complet de retard.

Si la déclaration de TLSU pour une année donnée est produite après le 31 décembre de l’année suivante, certaines exemptions fondées sur l’immeuble résidentiel (voir Exemptions de TLSU, ci-dessous) ne seront pas disponibles aux fins du calcul des pénalités. Si aucune déclaration de TLSU n’est produite, l’ARC pourra établir une cotisation à l’endroit du propriétaire de l’immeuble résidentiel à tout moment ultérieur (c’est-à-dire que la cotisation de TLSU ne sera pas frappée de prescription).

Observations de PwC

Les pénalités associées à l’omission de produire une déclaration de TLSU avant la date limite peuvent être substantielles, même s’il n’y a aucune taxe à payer. Par exemple, les promoteurs d’immeubles de logements en copropriété qui ont en stock des logements achevés mais invendus (ou des logements réservés à la location) s’exposent à des pénalités de 10 000 $ par logement s’ils produisent une déclaration tardive. La date limite du 30 avril pour produire une déclaration de TLSU ne coïncide pas toujours avec la date limite pour produire les autres déclarations fiscales associées à un bien immobilier, ce qui peut accroître le risque qu’un propriétaire assujetti à la taxe (p. ex. un fiduciaire ou un associé) rate l’échéance.

« Immeuble résidentiel »

Un « immeuble résidentiel » est un bien immobilier situé au Canada qui est :

• une maison non attenante ou un bâtiment similaire qui ne contient pas plus de trois « locaux d’habitation » et qui sert de résidence à des particuliers;
• une partie d’un immeuble, y compris une maison jumelée, une maison en rangée, un logement en copropriété ou un logement similaire, qui sert de résidence à des particuliers;
• un immeuble visé par règlement (à définir).

On entend par « local d’habitation » une « habitation dotée d’une cuisine, d’une salle de bains et d’une pièce d’habitation privées ».

Observations de PwC

Un immeuble locatif résidentiel qui compte plus de trois locaux d’habitation et qui est détenu en tant que parcelle séparée d’un bien immobilier (p. ex. un immeuble d’habitation ou une résidence pour personnes âgées) ne devrait pas être un immeuble résidentiel assujetti à la TLSU. Cependant, de multiples logements dans le même immeuble, chacun détenu en vertu d’un titre distinct, seraient considérés comme des immeubles résidentiels distincts. Par exemple, deux locaux d’habitation en copropriété individuels dans un seul et même immeuble détenu par le même propriétaire pourraient nécessiter la production d’une déclaration de TLSU séparée pour chaque local.

« Propriétaire »

S’entend de « propriétaire » :

• la personne qui est nommée comme propriétaire dans un système d’enregistrement foncier ou un système similaire,
• un tenant viager en vertu d’un domaine viager dans l’immeuble résidentiel,
• un détenteur de bail viager d’un immeuble résidentiel,
• un locataire qui possède de manière continue le terrain sur lequel l’immeuble résidentiel est situé en vertu d’un bail à long terme (de 20 ans ou plus, ou prévoyant une option d’achat) ou
• une personne visée par règlement (à définir);

mais cette définition n’inclut pas une personne qui cède la possession continue du terrain sur lequel l’immeuble résidentiel est situé à :

• un détenteur de bail viager d’un immeuble résidentiel,
• un locataire en vertu d’un bail à long terme.

Le « pourcentage de propriété » d’un propriétaire est 100 % si l’immeuble a un seul propriétaire. Autrement, il est égal à 100 % divisé par le nombre de propriétaires (ou, s’il est différent, à la participation en pourcentage du propriétaire tel qu’il est précisé dans le régime d’enregistrement foncier pertinent ou un système similaire à l’endroit où l’immeuble est situé — cela pourrait s’appliquer par exemple aux propriétés indivises).

Observations de PwC

Puisque ni une fiducie ni une société de personnes (constituée en vertu de la common law) ne peut détenir le titre d’un immeuble résidentiel au Canada, ces entités ne peuvent pas être considérées comme les propriétaires d’un immeuble et ne seront donc pas tenues de produire une déclaration de TLSU². C’est plutôt à un fiduciaire ou associé détenteur du titre de l’immeuble que pourrait revenir cette obligation. En général, le « propriétaire » d’un immeuble aux fins de la TLSU est la personne détentrice du titre — qui n’est pas nécessairement le propriétaire effectif — qui déclare être propriétaire de l’immeuble aux fins de l’impôt sur le revenu. Par exemple, on considérera qu’un immeuble résidentiel appartenant à une fiducie familiale, dont les trois fiduciaires figurent sur le titre, a trois propriétaires (les trois fiduciaires), et chacun aura l’obligation de produire une déclaration de TLSU distincte relativement à la possession de son tiers de l’immeuble de la fiducie. De même, pour un immeuble résidentiel dont le titre est détenu par une simple société fiduciaire au nom du propriétaire effectif, le fiduciaire constitué en société sera considéré comme le propriétaire et devra produire une déclaration de TLSU.

« Propriétaire exclu »

Un « propriétaire exclu » est :

• un particulier qui est citoyen canadien ou résident permanent du Canada, à condition qu’il ne détienne pas de participation dans un immeuble :
  • à titre d’associé d’une société de personnes ou
  • à titre de fiduciaire d’une fiducie, mais à l’exclusion d’un représentant personnel d’un particulier décédé;
• une société constituée au Canada dont les actions sont cotées à une bourse des valeurs canadienne;
• une personne qui est propriétaire de l’immeuble résidentiel en sa capacité de fiduciaire d’une fiducie de fonds commun de placement, d’une FPI ou d’une fiducie qui est une EIPD;
• un organisme de bienfaisance ou une coopérative d’habitation;
• le gouvernement canadien ou le gouvernement d’une province ou d’un territoire, ou son mandataire, une municipalité, un corps dirigeant autochtone et certains autres organismes de services publics;
• une personne visée par règlement (à définir).

Observations de PwC

Dans la plupart des cas, l’obligation de produire une déclaration de TLSU s’impose lorsque l’immeuble est détenu pour le compte d’une fiducie ou d’une société de personnes, parce que le propriétaire enregistré détiendra l’immeuble en tant que fiduciaire et, par conséquent, ne sera pas un propriétaire exclu. Une société qui est propriétaire d’un immeuble résidentiel sera généralement aussi tenue de produire une déclaration.

Exemptions de TLSU

Les propriétaires assujettis à la taxe peuvent être exonérés de la TLSU pendant un an, selon leur situation de propriétaire ou l’utilisation ou la nature de l’immeuble. Les exemptions liées à la situation de propriétaire dépendent de deux choses : Considère-t-on que le propriétaire est suffisamment canadien? Et les circonstances en vertu desquelles il est devenu propriétaire justifient-elles une exemption? Pour leur part, les exemptions liées au bien immobilier visent à remédier aux cas où l’immeuble peut être considéré comme ni vacant ni sous-utilisé. L’ARC a fourni des éclaircissements quant à sa façon de voir ces exemptions dans une série d’avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés.³

Exemptions fondées sur la situation de propriétaire

Un propriétaire assujetti à la taxe peut être exonéré de la TLSU pendant un an pour un immeuble résidentiel si :

• au 31 décembre :
  • il est propriétaire du bien immobilier uniquement en tant qu’associé d’une « société de personnes canadienne déterminée » (une société de personnes dont chaque membre est un propriétaire exclu (selon un critère modifié) ou une société canadienne déterminée);
  • il est propriétaire du bien immobilier uniquement en tant que fiduciaire d’une « fiducie canadienne déterminée » (une fiducie dont chaque personne qui possède un droit de bénéficiaire à l’égard du bien immobilier en vertu de la fiducie est un propriétaire exclu ou une société canadienne déterminée);
  • il est une « société canadienne déterminée », une société constituée ou prorogée en vertu des lois du Canada ou d’une province, mais qui n’est pas :
    • une société au sein de laquelle une ou plusieurs entités étrangères (soit tout particulier qui n’est ni un citoyen canadien ni un résident permanent du Canada, ou une société qui est constituée hors Canada) possèdent ou contrôlent ensemble, directement ou indirectement, des actions de la société représentant 10 % ou plus des droits de vote de la société ou de la valeur de ses capitaux propres; ou
    • une société sans capital-actions dans laquelle le président du conseil d’administration ou l’équivalent ou 10 % ou plus des membres du conseil ou leur équivalent sont des personnes qui ne sont ni des citoyens canadiens ni des résidents permanents du Canada;
  • il est le représentant personnel d’un particulier décédé qui était propriétaire de l’immeuble résidentiel pendant l’année en cours ou l’année précédente, et n’était pas propriétaire de l’immeuble résidentiel pendant l’une ou l’autre de ces années autrement qu’à titre de représentant personnel du particulier décédé;
• il est devenu propriétaire au cours de l’année et n’a été propriétaire à aucun moment durant les neuf années précédentes;
• il est décédé pendant l’année en cours ou l’année précédente;
• il a été propriétaire de l’immeuble résidentiel avec un particulier qui était aussi propriétaire de l’immeuble résidentiel à la date de son décès pendant l’année en cours ou l’année précédente, et que le pourcentage de propriété du particulier décédé au moment du décès était d’au moins 25 %.

Observations de PwC

Pour une société de personnes ou une fiducie, il est difficile d’être considérée comme une entité canadienne déterminée; si un étranger possède une participation directe (même si elle est inférieure à 1 %), cela l’empêche d’être une entité déterminée. Cependant, puisque la définition de société canadienne déterminée permet qu’au plus 9,99 % des droits de vote ou des actions appartiennent à un étranger, un étranger peut, en respectant cette limite, avoir une participation directe dans une société de personnes canadienne déterminée ou une fiducie par l’intermédiaire d’une société canadienne déterminée sans dénaturer la société de personnes ou la fiducie. Il n’existe cependant aucune règle ni ligne directrice précise quant à la façon dont la propriété indirecte des actions d’une société sera établie aux fins de la définition de société canadienne déterminée (ni, d’ailleurs, si la définition de « propriété » peut inclure la propriété légale ou la propriété effective). Par exemple, on ignore avec certitude quelle portion (s’il y a lieu) des actions d’une société canadienne privée détenues par une fiducie discrétionnaire dont des fiduciaires sont des particuliers canadiens peut être considérée comme appartenant indirectement à des bénéficiaires étrangers de la fiducie.

Exemptions fondées sur l’immeuble résidentiel

Un propriétaire assujetti à la taxe peut être exonéré de la TLSU sur un immeuble pendant un an si :

• l’immeuble est le lieu de résidence primaire du propriétaire ou de certains membres de sa famille (en vertu d’un critère plus restrictif);
• un local d’habitation qui fait partie de l’immeuble résidentiel a été utilisé pour une « période d’occupation admissible » qui totalise au moins 180 jours dans l’année. Une période d’occupation admissible s’entend d’une période d’au moins un mois au cours de laquelle :
  • aux termes d’un contrat, un particulier sans lien de dépendance avec le propriétaire a occupé l’immeuble de manière continue;
  • aux termes d’un contrat, un particulier avec lien de dépendance avec le propriétaire a occupé l’immeuble de manière continue, moyennant un montant qui n’est pas inférieur à un « loyer raisonnable » (qu’on établit à 5 % de la valeur imposable de l’immeuble);
  • le propriétaire, son époux ou son conjoint de fait a occupé l’immeuble de manière continue aux fins de l’obtention du droit de travailler au Canada en vertu d’un permis de travail, ou
  • le propriétaire, son époux ou son conjoint de fait, un parent ou un enfant qui est un citoyen canadien ou un résident permanent du Canada a occupé l’immeuble de manière continue;
• la construction de l’immeuble résidentiel n’est pas quasiment à terme avant le mois d’avril de l’année en cours;
• la construction de l’immeuble résidentiel est quasiment achevée en janvier, février ou mars de l’année en cours, ou l’immeuble résidentiel a été mis en vente au public pendant l’année et n’a jamais été occupé par un particulier en tant que lieu de résidence ou logement durant l’année;
• un local d’habitation faisant partie de l’immeuble résidentiel a été inhabitable pendant au moins 120 jours consécutifs durant l’année pour cause de rénovations, les travaux de rénovation sont effectués sans retard déraisonnable, et cette exemption ne s’est appliquée pour aucune des neuf années précédentes;
• l’immeuble ne peut pas servir de lieu de résidence à l’année;
• l’immeuble n’est pas accessible certaines saisons, parce que l’accès public n’est pas entretenu à l’année;
• l’immeuble résidentiel est inhabitable pendant au moins 60 jours consécutifs au cours de l’année en raison d’une catastrophe ou de conditions dangereuses causées par des circonstances qui échappent raisonnablement au contrôle d’un propriétaire, et cette exemption n’a pas été appliquée à la même catastrophe ou aux mêmes conditions dangereuses depuis au moins un an;
• l’immeuble résidentiel est situé dans une région admissible (ce qu’il est possible de déterminer au moyen d’un outil en ligne de l’ARC)⁴ et le propriétaire ou son époux ou conjoint de fait réside dans l’immeuble au moins 28 jours pendant l’année (ce qu’on appelle l’exemption pour les propriétés de vacances).

Observations de PwC

Lorsqu’une société est propriétaire de l’immeuble résidentiel, il ne semble exister aucun critère relatif à son utilisation par le propriétaire (comme l’exemption pour principal lieu de résidence ou l’exemption pour propriétés de vacances). Le critère d’« occupation admissible » exige une période d’occupation minimale d’un mois au cours d’une année civile, de sorte que si l’immeuble sert uniquement à la location à court terme, qui ne dépasse jamais quatre semaines consécutives, il ne peut pas satisfaire ce critère.

Production de la déclaration TLSU

Si une déclaration de TLSU est exigée pour un immeuble résidentiel (parce que le propriétaire n’est pas un propriétaire exclu pour l’année), les renseignements ci-après doivent être fournis, peu importe qu’une exemption s’applique ou non :

• nom légal du propriétaire et type de propriétaire,
• numéro d’assurance sociale (NAS), numéro d’identification-impôt (NII) ou numéro d’entreprise (NE-RU) du propriétaire,
• adresse de l’immeuble résidentiel,
• identifiant de propriété utilisé dans le système d’enregistrement foncier,
• numéro d’impôt foncier ou numéro du rôle d’évaluation (s’il y a lieu),
• type de l’immeuble résidentiel,
• année où la personne est devenue propriétaire de l’immeuble résidentiel,
• pourcentage de propriété de l’immeuble résidentiel et, si ce chiffre est inférieur à 100 %, le formulaire de propriété et les noms des autres propriétaires ayant un intérêt de 10 % ou plus dans l’immeuble,
• valeur foncière de l’immeuble résidentiel,
• prix de vente le plus récent de l’immeuble résidentiel au plus tard le 31 décembre,

Si une exemption de taxe s’applique, celle-ci doit être signalée sur la déclaration.

Observations de PwC

Les sociétés et les particuliers non résidents qui n’ont pas de NII ou de NE-RU doivent demander à l’ARC le numéro d’identification applicable dans les plus brefs délais possibles pour éviter tout retard de traitement après la production de la déclaration de TLSU. Veuillez noter que les sociétés qui ont déjà un numéro d’entreprise de l’ARC auront aussi besoin d’un NE-RU de l’Agence, puisque ce numéro est propre à la TLSU. La déclaration de TLSU exige qu’on fournisse à l’ARC (même si l’immeuble résidentiel est exempt de TLSU) des renseignements dont la collecte pourrait s’avérer laborieuse, c’est pourquoi les propriétaires devraient entreprendre ce processus dès maintenant.

Autres points à noter

Certificats de conformité

Une demande de certificat de conformité au titre de l’article 116 de la Loi de l’impôt sur le revenu par un non-résident du Canada relativement à la disposition d’un l’immeuble résidentiel canadien déclenchera automatiquement un examen de la conformité relatif à la TLSU par l’ARC. L’ARC n’accordera pas de certificat de conformité à un demandeur avant d’avoir l’assurance que ce dernier s’est conformé à ses obligations en vertu de la TLSU.

Observations de PwC

On ignore comment les exigences prévues par l’article 116 pourraient s’appliquer à la disposition d’un droit de bénéficiaire à l’égard d’un immeuble résidentiel dans une opération où la propriété légale de l’immeuble ne change pas, par exemple lorsque le titre est détenu par une simple société fiduciaire et que la société est vendue à l’acheteur dans le cadre de la même opération. Dans ce cas, le vendeur non résident de l’immeuble résidentiel (le propriétaire effectif) qui est tenu d’obtenir le certificat de conformité en vertu de l’article 116 n’aura aucune obligation à l’égard de la TLSU relativement à l’immeuble résidentiel.

Autres taxes sur les logements vacants

La TLSU est une taxe fédérale, mais elle n’est pas la seule taxe sur les logements vacants du genre au Canada. La Colombie-Britannique perçoit un impôt sur la spéculation et les logements vacants; et les municipalités de Vancouver, de Toronto et d’Ottawa ont leurs propres taxes sur les logements vides ou vacants. Alors que la TLSU fédérale cible les étrangers, les taxes municipales actuellement en vigueur s’appliquent à tous les propriétaires et ne prévoient pas d’exclusions ni d’exemptions propres aux Canadiens. D’autres municipalités envisagent d’instaurer des taxes similaires, dont Hamilton (entrée en vigueur proposée pour le 1^er janvier 2023 et production de la première déclaration en 2024), Peel, Halton, York, Windsor et Durham.

À retenir

Le gouvernement fédéral a instauré la TLSU dans le but avoué de remédier à la crise du logement au Canada et de rendre l’accession à la propriété plus abordable pour les citoyens canadiens et les résidents permanents. Cependant, la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés fait en sorte que de nombreux propriétaires d’immeubles résidentiels au Canada, y compris plusieurs sociétés et fiduciaires et certains associés, sont tenus de produire une déclaration annuelle même s’ils sont exonérés de la TLSU. Les propriétaires d’immeubles résidentiels, en particulier ceux qui devront satisfaire des exigences en matière de déclaration, devraient être au courant du cadre de la TLSU et des incidences qu’elle pourrait avoir sur eux.

<sup>1. ARC, UHT-2900 « Déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés et formulaire de choix » à www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/formulaires-publications/formulaires.html.
2. Les obligations en matière de production d’une déclaration de TLSU et de paiement de cette taxe pour un immeuble résidentiel appartenant à une société de personnes au Québec, où le titre de l’immeuble est enregistré au nom de la société de personnes (tel que le permet le Code civil du Québec), sont actuellement imprécises, puisque ni la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés ni l’ARC n’a traité directement de cette question. Pour obtenir des mises à jour après publication susceptibles de clarifier cette situation, visitez la page Web « Avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN15 : Taxe sur les logements sous-utilisés – Questions et réponses » de l’ARC à https://www.canada.ca/fr/services/impots/taxes-daccise-droits-et-prelevements/taxe-sur-les-logements-sous-utilises.html.
3. ARC, Avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés (7 février 2023) à https://www.canada.ca/fr/services/impots/taxes-daccise-droits-et-prelevements/taxe-sur-les-logements-sous-utilises.html.
4. ARC, Outil de désignation des propriétés de vacances sous-utilisées à https://www.canada.ca/fr/services/impots/taxes-daccise-droits-et-prelevements/taxe-sur-les-logements-sous-utilises.html.</sup>