Au bureau aujourd’hui, à la maison demain : l’impact d’un milieu de travail hybride sur l’immobilier canadien

La transition rapide vers le télétravail a contribué à la hausse du taux d’inoccupation des bureaux au Canada pendant la pandémie de COVID-19. Selon le rapport de février de CBRE, ce taux a crû de 3,1 % au pays depuis le début de la pandémie. Ce constat soulève des questions sur les perspectives à long terme de l’immobilier commercial et les impacts de l’évolution du monde du travail sur d’autres catégories d’actif au Canada, y compris l’habitation.

Or, il n’existe pas de réponse simple à ces questions. Bien que les locataires de bureaux semblent vouloir réduire leurs dépenses, plusieurs autres facteurs témoignent de la résilience du secteur, même si la fonction et le mode d’utilisation des bureaux sont appelés à changer.

S’adapter à un nouveau monde du travail

Depuis le début de la pandémie, les équipes de PwC suivent la façon dont les Canadiens s’adaptent au nouveau monde du travail. À la fin de juillet, nous avons réalisé un sondage auprès des employeurs et des employés canadiens au sujet du télétravail et découvert que seulement un employé sur cinq souhaite retourner à son lieu de travail à temps plein. Pour 63 % des employés, l’environnement de travail idéal comprend la possibilité d’être en télétravail au moins la moitié du temps.

D’autres études menées par le réseau mondial de PwC, dont la plus récente a été réalisée en Allemagne, révèlent des conclusions similaires. Nos homologues de PwC Allemagne (disponible en anglais seulement), par exemple, ont constaté que le télétravail est largement considéré comme un succès, la productivité ayant été maintenue  ou dépassé les niveaux d’avant la pandémie. Résultat : 71 % des employés souhaitent fortement continuer de travailler à la maison après la pandémie (en moyenne de deux à trois jours par semaine). Nos homologues allemands ont également découvert que les locataires de bureaux pourraient réaliser d’importantes économies sur 10 ans en réduisant la superficie de leurs locaux de 20 %.

La plus récente étude de PwC États-Unis sur le télétravail (disponible en anglais seulement), qui révèle également le succès du télétravail à la fois pour les employeurs et les employés, suggère que des changements importants surviendront dans le secteur des bureaux. En effet, la plupart des dirigeants (87 %) pensent modifier leur stratégie immobilière de façon significative au cours des 12 prochains mois, notamment en regroupant des espaces de bureaux situés dans des emplacements de premier choix ou en ouvrant de nouveaux bureaux satellites. Près du tiers des répondants (31 %) songent à réduire la superficie de leurs bureaux au cours des trois prochaines années.

Repenser la fonction du bureau

Malgré le succès du télétravail – et le fait que les travailleurs veulent plus de flexibilité dans leurs conditions de travail après la pandémie –, les employés et les employeurs canadiens ne souhaitent pas abandonner le bureau. Peu d’employeurs croient que la culture d’entreprise pourrait survivre dans un environnement de télétravail exclusif, et 65 % des répondants canadiens mentionnent que cet aspect représentait leur plus grand défi pendant la pandémie. Ils considèrent que le bureau est nécessaire pour maintenir le moral, la collaboration et l’établissement de relations, en particulier pour les personnes qui ont moins d’expérience. Les employés souhaitent toujours venir au bureau pour réseauter et socialiser.

Ces constats indiquent l’émergence d’un milieu de travail hybride, dans lequel les employés, par exemple, pourraient travailler à distance deux ou trois jours par semaine et se présenter en alternance au bureau, lequel serait configuré en espaces partagés. En élaborant leurs stratégies autour d’une approche hybride, les dirigeants revoient les plans de leurs lieux de travail de façon créative, et repensent la fonction du bureau de l’avenir. Pour plusieurs, l’objectif consiste à faire de la visite au bureau une expérience qui optimise la productivité, les relations et la culture d’entreprise, grâce à des changements comme l’aménagement de centres de collaboration.

Certains analysent leurs besoins d’espace en définissant les différentes personnalités d’employés (disponible en anglais seulement) dans leur entreprise, ce qui leur permet de déterminer lesquels auront besoin d’être au bureau plus souvent. Une fois qu’ils ont cartographié leurs effectifs et défini pour qui la présence physique représente une valeur ajoutée, ils peuvent planifier la taille et la disposition de leurs bureaux réinventés.

À la complexité de ces analyses s’ajoutent les questions relatives aux coûts que peuvent sauver les entreprises en réduisant la superficie de leurs bureaux. En effet, comme l’ont constaté nos homologues allemands, un modèle flexible nécessite une conversion des espaces qui ne se fait pas sans coûts importants. Une telle transition implique également de la formation et des technologies pour les personnes en télétravail. Les économies réalisées seront également tributaires de la durée restante du bail et des éventuels coûts de résiliation avant l’échéance.

Pour complexifier davantage les perspectives pour les bureaux, quelques signes laissent présager que certaines entreprises auront plutôt besoin de superficies encore plus importantes. En effet, plus de la moitié (56 %) des dirigeants ayant participé à l’étude de PwC États-Unis, par exemple, ont indiqué qu’ils s’attendaient à avoir besoin d’une plus grande superficie parce qu’ils ont accru leur effectif ou réduit la superficie de leurs bureaux pendant la pandémie.

Un tournant pour l’immobilier canadien

Ces tendances contradictoires laissent présager des changements importants dans les bureaux des villes canadiennes. Bien que les perspectives soient encore incertaines, quelques éléments clés ressortent déjà parmi les différentes catégories d’actif :

Bureaux – Dans la foulée d’une orientation davantage tournée vers l’appui au travail d’équipe à l’esprit communautaire, les bureaux feront l’objet de réaménagements importants. On y implantera des concepts de bureau à la carte, avec des espaces de réunion pour la collaboration ponctuelle et de plus grandes salles de conférence équipées de la technologie de pointe pour connecter les membres de l’équipe en télétravail. Certaines entreprises envisagent également une transition vers un modèle en étoile, qui comprendrait des bureaux satellites en banlieue.

Commerce de détail et services – L’adoption d’un modèle d’environnement de travail hybride aura des répercussions sur les entreprises de soutien dans les centres-villes où les bureaux sont nombreux. Si moins de gens se rendent au bureau, certains commerces de détail, restaurants et établissements de service pourraient faire face à des défis et choisir de déplacer leurs activités des quartiers d’affaires centraux (comme le réseau piétonnier souterrain de Toronto – PATH) vers les banlieues et les projets multi-usages.

Résidentiel – La demande pour des maisons plus spacieuses comprenant une pièce pour le télétravail est en croissance. Les promoteurs et les propriétaires, par exemple, examinent la possibilité d’installer des commodités comme des salles Zoom dans lesquelles les résidents peuvent avoir plus d’intimité pour participer à des visioconférences. Et même si nous sommes d’avis que nos grandes villes demeureront des endroits attrayants pour vivre, travailler et faire des affaires, le télétravail entraînera une légère hausse de la migration vers la banlieue. Il reste à voir s’il s’agit d’une tendance structurelle à long terme ou d’une réaction temporaire. Entre-temps, la situation stimule également les perspectives de croissance des zones rurales, ces régions de villégiature et de certaines villes actives 18 heures sur 24, comme Kitchener-Waterloo, Halifax, Québec et Victoria, comme nous l’avons exploré dans notre rapport Emerging Trends in Real Estate 2021.