Le grand transfert de patrimoine : répercussions pour les sociétés immobilières familiales du Canada

L’augmentation exponentielle de la valeur des actifs immobiliers

La croissance du marché immobilier canadien a entraîné une hausse importante du nombre de familles dont la prochaine génération se retrouve milliardaire. Cela signifie que le transfert des actifs à la génération suivante entraîne un certain nombre de répercussions pour les familles, notamment des considérations fiscales, de gouvernance et de financement futur pour les impôts dus au décès, ainsi que des questions liées aux transferts ou aux sorties potentiels. Les familles possédant des biens immobiliers ne s’attendaient peut-être pas à devoir payer des impôts aussi élevés et devront réfléchir à la manière de les acquitter, sachant que leurs actifs ne seront peut-être pas faciles à vendre.

Les considérations à long terme

En raison de facteurs comme les risques économiques, les multiples contributions des parties prenantes et les considérations liées aux politiques publiques, la planification des aménagements immobiliers implique des prévisions qui s’étendent sur des décennies. Les décisions prises aujourd’hui par les actuels propriétaires d’actifs entraîneront des répercussions importantes lorsque la prochaine génération héritera de l’entreprise ou s’impliquera dans celle-ci. Il est donc particulièrement important d’inclure la prochaine génération dans la planification de l’avenir.

Les opinions divergentes sur le risque lié à l’endettement

La prochaine génération aura peut-être un plus grand appétit pour l’endettement, car elle a connu deux décennies de très faibles taux d’intérêt. Or, les propriétaires actuels pourraient avoir un point de vue différent sur la question, ayant été témoins des conséquences des saisies immobilières pendant les périodes de taux d’intérêt élevés d’autrefois, alors qu’il était difficile de vendre des actifs. Les personnes qui ont connu de telles périodes peuvent être plus réticentes à alimenter la croissance par l’endettement, ce qui peut entraîner des tensions au sujet de la stratégie à long terme de l’entreprise.

Les clivages générationnels sur les questions ESG

Nous observons également des points de vue différents sur les questions environnementales, sociétales et de gouvernance (ESG), la nouvelle génération de propriétaires et de dirigeants étant généralement plus disposée à investir dans la modernisation des immeubles, notamment par l’adoption de systèmes géothermiques, de mesures visant à réduire les émissions de gaz à effet de serre et d’autres initiatives de développement durable. Cette génération pourrait aussi se montrer plus intéressée à s’attaquer à l’enjeu de l’abordabilité des logements et à la construction de communautés plus complètes comprenant des parcs, des équipements, des programmes éducatifs et une offre commerciale plus diversifiée, à la lumière de la sensibilisation croissante aux enjeux sociaux et des antécédents des sociétés immobilières à cet égard.

Souvent, ces clivages concernent également l’horizon temporel envisagé. En effet, la nouvelle génération a tendance à considérer les investissements dans la performance ESG comme rentables pour l’avenir, tandis que la génération actuelle croit souvent qu’il s’agit de dépenses inflationnistes générant que peu ou pas de rendement immédiat.

L’importance de s’aligner sur le rythme d’investissement dans les technologies et de l’adoption de celles-ci

La technologie continue d’ouvrir de nouvelles possibilités pour le secteur, alors que des outils visant à simplifier les processus, à coordonner les activités de construction, à surveiller les opérations dans l’ensemble des portefeuilles immobiliers et à obtenir des analyses de données prédictives qui éclairent les pro forma financiers figurent parmi les solutions adoptées par les sociétés immobilières canadiennes. Mais comme les fondateurs d’entreprise sont généralement moins centrés sur le rôle de la technologie dans l’immobilier, c’est souvent la nouvelle génération qui est plus ouverte aux solutions numériques et qui tend à favoriser ces occasions d’accroître l’efficacité énergétique, d’améliorer l’expérience des clients et des locataires et de renforcer la croissance et la résilience au moyen d’analyses de données prédictives. Alors que la prochaine génération se prépare à jouer un rôle plus important dans l’entreprise, il sera essentiel, pour elle comme pour les fondateurs, de s’aligner sur le rythme d’investissement dans les technologies et de l’adoption de celles-ci.

Il importera d’élaborer des stratégies entourant la transformation numérique, à mesure que les changements et les perturbations continueront d’émerger. Bien que la pandémie ait accéléré l’adoption du numérique dans un secteur qui avait été relativement lent à investir dans ce domaine, l’essor rapide de l’intelligence artificielle générative ouvrira encore plus de cas d’utilisation permettant d’intégrer la technologie dans les entreprises immobilières. Il s’agit d’un élément important, dans lequel la prochaine génération peut jouer un rôle essentiel en aidant l’entreprise familiale à se démarquer grâce à de nouvelles occasions d’accroître l’efficacité, d’améliorer l’analyse et la gouvernance des données et de se protéger contre la cybercriminalité.

La gestion des perceptions divergentes sur les rôles, les responsabilités et l’implication dans l’entreprise

La prochaine génération peut avoir une vision différente de celle des fondateurs de l’entreprise quant à leur rôle dans celle-ci. Les futurs dirigeants peuvent, par exemple, avoir peu d’intérêt pour les opérations, mais s’attendre à participer aux décisions touchant la propriété et la stratégie. Dans d’autres cas, ils peuvent se positionner comme des investisseurs passifs s’attendant à recevoir des distributions annuelles après impôt.

Bien qu’il soit important de définir la participation de la prochaine génération dans l’entreprise, les familles doivent également aborder et prévenir les perceptions divergentes concernant les rôles et responsabilités en général, ainsi que la rémunération, les distributions de l’entreprise, le partage de l’information et d’autres questions.