住宅産業の「空き家問題」――官民で価値創造「中古」循環

性能向上し長期利用シフト

国内住宅産業の主要な問題に「空き家」がある。空き家は、産業が創出した価値が放棄されている状態だ。問題解決には、特定の居住者が住み続けるという前提を変革し、住宅を社会資本としてより流通させることが求められる。行政と業界団体の連携、非競争領域との協調などを通して、産業全体で取り組むことが重要だ。

日本の総人口は2008年をピークに減少に転じた。この影響を直接受けている産業の一つに、住宅産業がある。住宅数に着目すると、問題が明確になる。住宅着工件数は減少基調にあるものの、世帯数の増加以上に住宅総数が増加し、結果として空き家が増えている。

総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、賃貸住宅の入居者がいない期間や別荘などの二次的住宅を除く「空き家」は385万戸（住宅総数の5.9％）に上った。30年には470万戸に達すると推計されている（図表1）。

図表1：空き家件数は年々増加している

いわゆる「ボロ屋敷」ではなく、親世代から相続したり、居住者が高齢者施設などに入居していなくなったりしたものなど、さまざまな理由で空き家になったケースが増えている。価値ある財が活用されないまま放置されている非効率は、産業全体で解決すべき喫緊の課題といえる。

解決するには、日本全体の人口動態に合わせて、住宅を長く活用できる産業構造に転換する必要がある。特定の居住者によって住まれ続けるのではなく、社会資本として市場を循環し、新たな居住者に引き継がれることが前提になり、現在の新築に重きを置く産業が変化することを意味する。

この変革に向けて、大きく三つの論点があると考える。

第1に「新設段階での性能向上」だ。耐震性の向上やエネルギー消費量低減といったハードとしての性能向上とともに、経年劣化の速度が異なる設備の更新容易性など、長期利用を想定した住宅設計が求められる。

住宅品質の向上はイニシャルコスト増に直結する。「断熱性能を上げると光熱費を削減できる」「高品質の外壁を採用すると維持修繕費を削減できる」「資産価値が上がり、将来的に高く売却できる」などと、ライフサイクルでコストメリットを享受できることを示すための算定基準を整備することが肝要だ。

長期利用に向けた性能基準の改訂、高性能の住宅に対する認証、税制・金利優遇などの複合的な施策も必要となる。これらにより、新設段階での建て主の意思決定を長期目線にシフトさせる。

第2に「住宅の維持管理・バリューアップ」だ。経年劣化の修繕や耐用年数を過ぎた設備の入れ替えなどのメンテナンスはなされるものの、住宅の価値を維持・向上するための投資は限定的なのが実情。売却を念頭に置いた維持管理が定着しておらず、次の所有者に価値を適正に説明するための記録を残す仕組みも整っていない。リフォームをしてもさほど価格に反映されず、インセンティブが生まれにくい。

商習慣を改めサステナ実現

日本の商習慣では、築年数20年以上の担保評価額がゼロで価値がほとんど考慮されない。だが、減価償却による価値目減りといった画一的な考え方をやめて、中古住宅を適切に評価する仕組みづくりで「住宅産業のあるべき姿」（図表3）を目指すべきである。

図表3：住宅業界のあるべき姿

かつて、住宅は子孫代々が安心して住み続けられることに価値が認められており、売却は想定されていなかった。だが現代は子どもの独立などで1代で役目を終えることが普通となり、既存制度や生活習慣とのギャップも大きくなっている。

日本は税制や価値評価方法によって中古住宅の需要や流通が阻害されている面があり、抱える課題は構造的なものだ。この人口減少時代、住宅産業をサステナブルに価値を創造する構造に転換させるためにも、官民が足並みをそろえることが求められる。