企業不動産戦略

企業経営において、従来の収益性重視の考え方からROIC（投下資本利益率）に代表される効率性を重視する動きが加速しています。また、働き方改革やコロナ禍での社会構造の変化が進む中、経営における不動産の有効活用がこれまで以上に重要となっています。

PwCでは、企業不動産を企業価値向上の有効な施策と捉えています。個別不動産におけるファシリティマネジメントの観点のみならず、経営戦略策定の中での不動産の有効活用の実現を支援します。

企業不動産の有効活用では、①不動産戦略の策定、②保有不動産全体の最適化、③個別不動産の最適化、④実行に加え、必要に応じて⑤不動産事業の立ち上げの5つのフェーズを想定しています。PwCは、不動産のプロフェッショナルに加え、会計・税務・経営戦略を専門とするプロフェッショナルを多数有しています。こうした専門家の力を結集し、ワンストップでのサービス提供を実現します。

PwCのサービス

企業不動産の現状分析・ポートフォリオ戦略策定支援

多くの企業では、不動産について各事業部・部署ごとに必要な情報を収集・整理しています。また情報の多くは、土地や建物の面積、住所・地番等の内部情報です。

PwCは、傘下のグループ企業を含めた全ての保有・賃借している不動産情報を一元化します。また、各事業部・部署が過去に収集した内部情報だけでなく、企業不動産の有効活用を行うために必要な将来に向けた外部情報も収集します。

その上で、人口動態、稼働率や建物の老朽化度合いに対する大規模修繕実施状況等のほか、リスク管理の観点でのコンプライアンスの確認など、多様な切り口で不動産を精査します。

さらに、外部環境や内部情報、リスク分析等を踏まえ、企業価値向上に資する不動産の全体最適化と有効活用に向けたポートフォリオ戦略を提案します。

個別不動産の施策検討支援

現状分析・ポートフォリオ戦略策定を実施した後、遊休地や不要となる不動産については、

①企業の意向（例：売却／賃貸（遊休地活用）、実施時期、許容可能なリスク、財務面等）

②買主や借主の意向（例：自用、収益物件、アセット等）

③法律等

の３つの観点から整理・分析し、企業にとってのメリット・デメリットを考慮しつつ適切な施策を決定できるよう支援します。

個別不動産の施策実行支援

施策実行にあたって、相応しいプレーヤー（仲介会社、ゼネコン、ハウスメーカー、テナント等）を選定します。選定後、全体スキームを組成し、プロジェクトをリードします。

使用中の不動産（工場、倉庫、事務所等）については、建て替えや移転等の手法を検討し、実行にあたって相応しいプレーヤーを選定します。建て替えの場合でも移転の場合でも、「移転先に関するプロジェクト」と「移転元に関するプロジェクト」を同時並行で推進する必要がありますが、PwCは全体をリードします。

PwCは第二種金融商品取引業、宅地建物取引業の免許を有していますので、企業の希望に応じて不動産の流動化や売買・賃貸借仲介の実務面での支援も可能です。

支援例

1：M&Aにおける第三者意見提示と実行支援

経営者の高齢化による事業継続は、多くの企業にとって課題となっています。例えば、下請け会社で後継者がいない場合、部品や製品を納入している会社に対して企業の買収を依頼するケースがあります。相談を受けた会社は、部品や製品の品質、財務状況や社内事情に精通していることなどから買収を前向きに検討する場合、M&Aの専門家に財務デューデリジェンスや不動産鑑定評価を依頼します。

PwCが支援するM&A案件の中には、不動産がネックとなってM&Aが頓挫してしまうケースが多々あります。理由として、対象企業の社歴が長く建物が老朽化してきている、現場が作業がしやすいように中2階や庇を造作してしまっている、土地や建物の所有関係が不明確、といったものが挙げられます。これらについては不動産鑑定評価書で指摘されている場合もありますが、ない場合もあります。

PwCでは、不動産やデューデリジェンスのプロフェッショナルをチームに加え、デスクトップ調査だけではなく現地調査も行い、M&Aの成功を支援します。

2：老朽化した建物が抱えるリスクの認識と選択肢の検討、実行支援

社歴が長い会社ほど、本業で使用している事務所、工場、倉庫等が老朽化してきている傾向があります。築年数が経過すると、建物ライフサイクルコストの約80％を占めると言われる大規模修繕や管理費が増加し財務への影響も大きくなるほか、突発的な事象による多額のキャッシュアウトが生じキャッシュフロー経営に影響を与える場合もあります。また、壁や天井、看板の落下による人身事故が発生し、経営責任を負う事案も散見されます。

PwCでは、各種調査を通じ、修繕による継続使用、建て替え、移転といった選択肢だけではなく、税務面を含めた財務シミュレーション、メリット・デメリット・留意事項を提示し、企業にとってベストな選択ができる支援をします。

また、宅地建物取引業や第二種金融商品取引業の免許を有するため、提示した選択肢を企業が実行する際の実務についても支援が可能です。