中国不動産市場と消費動向に見るリスクとチャンス

注目は、GDPの3割を占める不動産セクターへの対策

岡野：
今のご指摘にもありましたが、中国経済の懸念要素としてまず目を向けたいのが、不動産セクターのリスクです。同セクターは関連産業もあわせると中国のGDPのうち約3割を占めるとされます。しかしこのセクターに起因する不況に対し、政策的な手当てが不十分だとの指摘があります。不動産セクターの問題を、中国政府はどのように着地させようと考えているのでしょう。福本さん、いかがですか。

福本：
中国政府は、「不動産とは住むためのもので、投機の対象ではない」と、事あるごとに国民を指導してきました。この認識を浸透させて住宅市場の健全化を図りたい──習近平政権はそう考えていることでしょう。習主席は、全ての人民が豊かさを実感できる「共同富裕」を国家の目標に掲げています。にもかかわらず自分の住宅に住めない人、家を買えない人が存在し続けるようでは、指導部としても体面を保てない。不動産価格を「誰にでも手が届くレベル」にまで抑えたいとの思いがあることは間違いありません。

政府が考えている最終的な着地点は、まず「保障性住宅」（公共住宅）の供給をもう少し増やして、農村から出稼ぎに来た農民工^※1を含む中低所得者が住めるようにすること。そして、一般の市場に出回るマンションなどの商品住宅が投機目的ではなく、あくまで居住目的として建設される状況に持っていくこと。この2つです。

問題は、販売済にもかかわらず未完成の住宅と、竣工したけれど売れ残っている住宅の在庫が既に積み上がっており、さらにそれらを開発してきた不動産デベロッパーが多額の債務を抱えているという実態です。これに対し、現状では十分な対策が打たれていません。需要を喚起するために政府は、住宅ローンの最低頭金比率を緩和したり、住宅ローン金利を下げたりをこれまで繰り返してきました。しかしそれが効かなかったのは、不動産デベロッパーの経営不振が背景にあるからです。予約販売が大半を占める中国の住宅市場において、人々は購入した住宅の完工・引き渡しが滞る懸念から、住宅の購入を躊躇しています。

ここで政府が講じるべき施策は、不動産デベロッパー業界を健全化するための施策です。市場任せでは進みません。日本でもバブル崩壊後、政府が旗を振って産業再生機構を設け、不動産セクターを含む経営難の企業に出資するとともに、銀行には債権放棄を求めることなどを敢行しました。中国でも政府が指導力を発揮して不動産業界の再編や市場の健全化を図れば、自ずと着地点は見えてくるはずです。

とはいえ、まだ具体的な動きは見られません。今後、政府が動くきっかけの1つになり得るのは、実際に住宅を買った人が「引き渡しを受けていない」という問題がより深刻化する局面でしょう。民衆の抗議活動が勢いを増し、社会不安につながる兆しを見て取れば、政府も踏み込んだ対策に舵を切ると考えられます。その動きがいつ顕在化するかに着目しています。

個人消費は一定の回復。ただし住宅価格の低迷が重しに

岡野：
個人消費の動向も気になります。コロナ禍後の「リベンジ消費」ということもいわれましたが、そうした足元での個人消費の強さ・弱さを福本さんはどう分析なさっていますか。

福本：
2023年以降の動きは、全体として見れば大方の予想に比べて弱かったと思います。2022年は上海などの大都市でロックダウンがあり、個人消費が伸びなかったのはやむを得ない面もありました。そのくびきから解放されたコロナ禍後には、確かにサービス消費の動きが強まり、海外旅行に行く人も増え、レストランなどの来客数もかなり復活してきました。

しかし全体的な消費額は、期待されたほどには復活していないのが実情です。人々が保有する住宅の価格下落が消費マインドを冷え込ませているのです。また名目所得の伸びも鈍化しており、先々の所得上昇への期待も弱まっています。これら2つが大きな不安要素となっていると私は見ています。薗田さんが指摘されたように、今後、中国全体で見れば地方などで都市化が進み、不動産需要を支える余地は確かにあるでしょう。ただし、不動産市場全体としては緩やかにシュリンク（縮小）していくのが基本的なシナリオだと考えられます。

とはいえ、住宅価格の下落が収まり、ある程度の安定が見られるようになれば、冷え込んでいた人々の気持ちも一転するはずです。所得についても「これ以上は鈍化しない」と思えるようになれば、消費が一段と活性化する動きが出てくるでしょう。中国政府は2024年3月以降、自動車や家電の買い換え政策を打ち出しました。これがどれだけ効果を発揮するか次第で消費が安定に向かう可能性があり、注目しています。

都市化への試金石。「農村戸籍を都市戸籍へ」

福本：
薗田さんの先ほどの下沈市場についてのご指摘は私も同感で、内陸地方の都市化の進展に伴う大きなチャンスが、実はあると考えています。中国政府は今、本当の意味での「都市化」を推し進めようとしています。現在、中国の全人口の約66%が都市部に住んでいるとされますが、対して都市戸籍を持っている人は48%にすぎないのですね。この18ポイントの差は、農民工やその家族の方々です。

都市戸籍を持っていないこれらの人たちは、大都市に住んではいるものの、十分なヘルスケアや公的教育などを受けられていないわけです。結果として消費行動も抑えられてしまいますし、住宅もなかなか買えない状況にあります。中国政府は、ここが「最後のボーナス」になり得ると考えて、新たな都市化に挑もうとしています。

ただし、何が起点となってその流れが生まれるのか──これは見極めるのが難しいテーマです。私はおそらく、さまざまな地域で新しい都市クラスター（衛星都市）のようなものが多くできていくのではないかと予想しています。この新しい都市クラスターは、日本の小売業など第3次産業にとっても大きなチャンスになる可能性を秘めていると考えます。

岡野：
中国の場合、戸籍がいわゆる都市戸籍と農村戸籍に分かれていて、農村戸籍を持っている人は、都市に住んでいてもそこでの公的なサービスを受けにくい面があるのですよね。ある意味でギャップを生んでいるその部分が、今後の消費の伸びしろになり得るというお見立てを大変興味深く伺いました。後編では製造業の今後の動き、そこに関与する政策と国家財政、そして外資の動向など中国経済の今後について議論します。

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