不動産業界における世界のM&A動向

2024年の不動産市場に対する当初の予想では、満期を迎える案件が多いこと、不動産バリュエーションが低下していること、金利環境が引き続き不透明であることから、不良債権売却が市場の動きを主導すると考えられていました。MSCI Mortgage Debt Intelligenceによると、2024年に満期を迎える予定の米国の商業用不動産ローンの量は6,000億米ドルと推定されています。2025年と2026年にも同様の満期があることを考慮すると、現在の満期の壁はより厳しいものとなります。 

前述の通り、世界の不動産取引量は減少を続けています。しかし、金利引き下げに関するニュースなど、明るい材料も存在します。さらに、世界金融危機（GFC）から学んだ教訓により、貸し手と借り手は差し押さえではなく、借り換えや変更を検討するようになっています。そうすることで期間を延長し、その間により有利な市場環境が実現することを期待しているのです。この傾向は2023年に現れ、満期を迎える予定だった2,140億米ドルの米国不動産ローンは契約変更または借り換えの対象となりました。欧州では、不良債権売却の件数は増加していますが、その総額はGFC後の数年間に比べれば大幅に減少しています。世界全体では、多くの市場参加者が満期待ち案件に対してより解決策を重視したアプローチをとっているため、市場で大きな不良債権を探す投資家にとっての機会が減少している可能性があります。その結果、より高いリターンを求める投資家は、別のタイプの不動産に目を向け、リスクプロファイルの上昇をより受け入れやすい別の資金源を見つける必要があるでしょう。 

投資家が利回りを追求し、不動産の利用者が建築環境との関わり方を見直す中で、不動産セクターは、進化しています。 不動産ポートフォリオの構成も変化しており、インフラや学生向け住宅といった、以前はニッチなアセットクラスとされていたものに対する投資家の関心が高まっています。新興アセットクラスの多くは複雑で運用に手間がかかるため、投資ビークルにとってはリターンへの期待、投資家への報告義務、人的要件の面で影響があります。

MSCIによると、2024年第1四半期の世界の収益不動産の取引高は1,302億米ドルで、前年同期比19％減少しました。取引高の減少は、オフィスビルなどの歴史的に重要な投資セクターの構造的変化による部分もあります。PwCとUrban Land Instituteが発行した「2024年における不動産の新たな動向」レポートでも論じているように、伝統的なアセットクラスからの脱却が切実に求められています。 

テクノロジーへの要請と住宅不足により、投資家は従来のアセットクラスからデータセンター、学生向け住宅、賃貸住宅へと焦点とポートフォリオ構成をシフトしています。全体の販売量は減少したものの、2024年第1四半期のオルタナティブセクターの販売量は前年同期比で41％増加し、当四半期の全体の約70％を占めました。 

また、高級品を扱う小売企業が、高級品コレクションを供給するために世界各地の一等地の不動産を買い占め、ブランドエクイティを活用してホスピタリティや住宅セクターに進出する傾向も強まっています。現在の金利市況でより高いリターンを得るには、より徹底された運営戦略の成功が必要になるかもしれません。

商業用不動産価値の下落による損失への懸念から、融資基準を引き締めている従来の銀行は融資を控えるようになっています。このため、民間金融機関に資金ギャップを埋める機会が生まれています。IMFによると、2023年の法人向け非金融機関融資総額は約2.1兆米ドルで、現在の金利環境を踏まえると、この額は2024年には増加すると予測されています。 

不動産の観点からは、PEREの報告によると、大手不動産クレジットマネージャーは2024年の資金調達目標を前年比で約19％増加させています。また、運用可能な資本を持つファミリーオフィス、政府系ファンド、ノンバンク機関など、エクイティサイドでも新たな資金源が生まれています。

これまでは、レバレッジと低金利環境があれば、十分な投資収益率を確保することができました。インフレと金利上昇という現在のマクロ経済環境では、不動産ファンドマネジャーはパラダイムシフトに直面しており、リターンを生み出し価値を創造するために、運用の効率化やその他の最適化の方法を見つける必要があります。 

運用の効率性が重視されるようになったことで、運用会社は既存の企業インフラが投資戦略のニーズにどのように合致しているかを検討するようになりました。さらに、不動産会社は、グランドアップ開発や不動産クレジットなど、新たな戦略を検討しています。このような戦略の転換には、新たな業務を遂行するための適切なスキルセットを備えた人材の再配置が必要です。この人材ギャップに対処するという新たな傾向は、2024年5月にPretiumが不動産管理プラットフォームのBH Management Servicesを買収した事例や、Blue Owlが新たに設立した不動産融資部門を率いる人材としてGICの不動産クレジットの前グローバルヘッドを採用した人材獲得事例などにも見られます。2024年にリターンを効率的に上げ、新規市場に効果的に参入するためには、新規または隣接する投資テーマに関連した戦略的買収が必要になります。