コロナ禍における人流および不動産地価変化による実体経済への影響―テクノロジー最前線 データアナリティクス&AI編（6）

新型コロナウイルス感染症（COVID-19）は、日本国内においても一人一人の生活様態に大きな影響を与えました。東京都で初めて流出超過になるなど、リモートワークの定着によって人々が住環境に仕事場としての要件を求め、都心から郊外への移住する事例も増えてきているようです。ほかにも、主要駅周辺の空き店舗が目立ったり、ネットショッピングの利用頻度が増えたことで物流ニーズが増大したりもしています。

本稿では人々の行動様式と実体経済、特に“地価”の増減とが密接に関わっていることをデータから明らかにすべく、1都3県（東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県）を対象に人流データ、地価データ、生活インフラに関わる施設データを活用して分析を行いました。その結果、コロナ前後で地価が変化した場所、しなかった場所、それぞれで人々の行動様式と実体経済とが密接に関わっていることが見て取れました。

コロナ禍が実体経済に与える影響の分析

実体経済として地価が変化する前に、人々の心理および行動の変化が先行することが想定されます。実際、Googleトレンド³では、最初の緊急事態宣言発出（2020年4月7日に大都市圏、同月16日に全国）に伴って検索キーワード「地方移住」の関心が増加している傾向が見られます（図1）。こういった人々の心理的な変化が行動様式を変化させ、その結果実体経済として地価が変化したと捉えるのが自然であると考えます。

そこで本稿では人々の行動様式と実体経済とが密接に関わっていることをデータから明らかにすべく、1都3県（東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県）を対象に人流データ、地価データ、生活インフラに関わる施設データを活用して分析を行いました。

• 利用データ：
  以下のwebサイト上のオープンデータを利用しました。
  • 人流データ：
    国土交通省のG空間情報センター⁴にて、2019年1月〜2021年12月の日本全国の月間滞在人口が昼／夜、平日／休日ごとに1kmメッシュ⁵の単位で提供されています。本分析では1都3県の2019年4月〜2021年3月の昼、平日のデータを利用しました。
  • 公示地価データ：
    国土交通省から各年1月1日時点での標準地⁶の公示地価が提供されています。本分析では標準地の住所と人流データで定義された1kmメッシュに対応させる加工⁷をした上で2019年～2021年の地価データを利用しました。
  • 生活インフラに関わる施設データ：
    1都3県のスーパーマーケット⁸、教育施設⁹、警察署¹⁰、交番^11、12、13、鉄道駅¹⁴、病院¹⁵の住所と施設の種類を収集しました。

なお、地価データ・生活インフラにかかわる施設データは、住所から推定した緯度経度を分析に使用しました。緯度経度の推定には、東京大学が提供するCSV Geocoding Service¹⁶を利用しました。

• 分析方法：
  1kmメッシュごとのコロナ発生前後の公示地価の前年比により特徴的な地域をいくつかピックアップしました。それら地域の人流・地理的特性・生活インフラに関する施設数などからコロナ発生による実体経済（地価）への影響を考察しました。ただし、公示地価への影響は本分析で収集したデータ以外の要因も考えられることにご留意ください。

1. 公示地価変化の集計
公示地価の前年比をコロナ発生前後で算出し、1都3県ごとに集計しました。コロナ発生前後の前年比はメッシュごとに算出し、各都道府県のコロナ発生前後での地価変化の傾向を確認しました。前年比を算出する期間は、表1のように定義しました。

2. 考察対象となる地域のピックアップ
コロナ発生前後の公示地価前年比（％）の正負を基準に分割した4象限から、該当する地域をいくつか選択し、各象限の特徴を考察しました（図2）。

3. 実体経済への影響の考察
考察対象の地域に対して人流の前年比や地理的特性、生活インフラに関する施設からコロナ発生前後の地価変化の影響を考察しました。使用した人流の前年比の期間は、表1のように定義しました。

表1：分析データの使用期間一覧¹⁷

• 分析結果：
  1都3県ごとにコロナ発生前後の公示地価前年比を集計した結果を図3に示します。ただし、コロナ発生前後で地価変化が見られなかったメッシュは集計から省略しました。集計により、神奈川県と千葉県はコロナ発生前後で地価増減の傾向が変化しなかったメッシュが全メッシュの大半（①象限＋②象限：神奈川県84.32%と千葉県94.98%千葉県）を占めていました。埼玉県は、地価が下降しているメッシュが全体の84.9%（②象限＋④象限）を占めていました。東京都は、コロナ発生前に地価が上昇していましたが、コロナ発生後に地価が下降している地域が全メッシュの81.53%（②象限）を占めています。

本稿では考察対象として各象限から以下の地域をピックアップしました。図4～図7には、メッシュ単位の人流前年比と周辺の生活インフラに関する施設を併せて描画しています。

① コロナ発生後に地価が上昇している地域（図4参照）：
東京都稲城市や神奈川県足柄上郡山北町といった地域が該当しています。

② コロナ発生後に地価が下降している地域（図5参照）：
東京都内では、台東区（上野動物園エリア）や新宿区（職安通りエリア）が該当し、関東3県では神奈川県横浜市中区（中華街エリア）や埼玉県さいたま市中央区（さいたまスーパーアリーナエリア）が該当しています。

③ コロナ発生前後で地価が上昇している地域（図6参照）：
千葉県市川市や千葉県習志野市の物流倉庫密集エリアが該当しています。

④ コロナ発生前後で地価が下降している地域（図7参照）：
神奈川県三浦市や千葉県野田市が該当しています。

• 考察：
  コロナ発生前後の地価変化の比較より、神奈川県と千葉県は地価の増減が変化していない地域が全体の8割以上を占めていました。この原因として、ベッドタウンとして機能している住宅地が多くコロナ禍による地価への影響が少ないことが考えられます。また、埼玉県は、コロナ発生後に地価が下がった地域が全体の8割以上を占めており、県全体で地価が下降傾向にあることが読み取れました。最後に、東京都はコロナ発生前に地価が上昇し、発生後に下降した地域が全体の約8割を占めており、人気地域の地価減少が大きくコロナ禍の影響を最も受けた都道府県であると考えられます。
  次に、4象限の地域に注目し考察します。①コロナ発生後に地価が上昇している地域は、近辺にゴルフコースや鉄道駅が存在する緑豊かな地域が該当し、都市部から離れていてかつアクセスしやすい地域が、別荘や娯楽地域として人気を博していると考えられます。②コロナ発生後に地価が下降している地域は、観光地や繁華街のある地域が該当し、人流の減少傾向も見られました。これらは、コロナ発生により主に影響を受けたと考えられる飲食サービス業や娯楽業の中心となる地域であり、本分析でデータを可視化した結果からも、その影響が見られました。③コロナ発生前後で地価が上昇している地域は、千葉県の物流倉庫が密集する地域が該当します。近年のインターネットショッピングの発展により根強く人気があり地価上昇していることが考えられます。最後に、④コロナ発生前後で地価が下降している地域は、神奈川県や千葉県の都心から少し離れた地域が該当し、鉄道駅や小中学校が周辺に見られないことから、他象限の地域と比べ、観光地やベッドタウンとしての魅力に課題があることが考えられます。

¹ PwC Japanグループ「PwC’s COVID-19 CFO Pulse Survey Japan Edition」https://www.pwc.com/jp/ja/knowledge/thoughtleadership/2020/assets/pdf/pwc-covid-19-cfo-pulse-survey03.pdf

² 国土交通省「国土交通白書2021」 https://www.mlit.go.jp/hakusyo/mlit/r02/hakusho/r03/html/n1233000.html

³ Google「Googleトレンド」
https://trends.google.co.jp/trends/?geo=JP

⁴ G空間情報センター「全国の人流オープンデータ（1kmメッシュ、市町村単位発地別」
https://www.geospatial.jp/ckan/dataset/mlit-1km-fromto

⁵ 日本全国を約1km四方に分割した区画。1区画ごとに対応するメッシュコードが設定されている。

⁶ 地価公示は、相当数の標準地を選定し、行われる。標準地の選定は、「土地の用途が同質と認められるまとまりのある地域において、土地の利用状況、環境、地積、形状等が当該地域において通常であると認められる一団の土地」とされている。

⁷ メッシュごとに標準地地価の中央値を算出し、対応付けた。

⁸ 全国スーパーマーケットマップ「東京都内の食品スーパー 店舗一覧」
https://supermarket.geomedian.com/tokyo/supermarket/（2022年4月25日時点）

⁹ 文部科学省HP「文部科学省 学校コード」
https://www.mext.go.jp/b_menu/toukei/mext_01087.html（2022年4月25日時点）

¹⁰ 全国警察署一覧「警視庁 東京都の警察署」
http://www.police-map.com/tokyo/（2022年4月25日時点）

¹¹ 神奈川県警察HP「交番・駐在所一覧」
https://www.police.pref.kanagawa.jp/mes/mesg0014.htm（2022年4月25日時点）

¹² 埼玉県警察HP「各警察署の連絡先」
https://www.police.pref.saitama.lg.jp/kenke/kesatsusho/index.html（2022年4月25日時点）

¹³ 千葉県警察HP「警察署一覧」
https://www.police.pref.chiba.jp/police_department/index.html（2022年4月25日時点）

¹⁴ 鉄道駅LOD「トップページ」
https://uedayou.net/jrslod/（2022年4月25日時点）

¹⁵ 日本医師会HP「地域医療情報システム」
https://jmap.jp/facilities/search（2022年4月25日時点）

¹⁶ 東京大学「CSV Geocoding Service」
https://geocode.csis.u-tokyo.ac.jp/geocode-cgi/geocode.cgi?action=start（2022年4月25日時点）

¹⁷ 公示地価は、毎年1月1日に公表されるため1月1日時点のデータで比較を実施する。

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